依據(jù)2011年年底財(cái)政部和國家稅務(wù)總局公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，銷售不動(dòng)產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅為改革方向，只不過具體實(shí)施時(shí)間尚未明確。如果銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅實(shí)施，則可使樓市健康發(fā)展。
　　其一，從一般理論上看，增值稅是迄今稅收史上最重要的發(fā)明之一，其美妙之處在于，可以“擰緊”整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的“紐扣”，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理分工，促進(jìn)效率，有助于消除重復(fù)征稅。
　　其二，營業(yè)稅改征增值稅，在總體上可以減輕樓市交易稅負(fù)�！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》明確了規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)這樣一條重要原則，即在保證增值稅規(guī)范運(yùn)行的前提下，根據(jù)財(cái)政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，合理設(shè)置稅制要素，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅后，樓市交易環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)會(huì)比征收營業(yè)稅時(shí)輕，從而可以促進(jìn)房價(jià)理性回歸。
　　其三，營業(yè)稅改征增值稅可以激活樓市交易熱情，促進(jìn)樓市交易活躍。在國家調(diào)控樓市作用力下，加上市場對(duì)樓市預(yù)期發(fā)生變化，目前樓市交易跌入所謂的“冰點(diǎn)”，樓市交易極度萎縮。如果樓市長期陷入這種狀態(tài)，則不僅對(duì)樓市的發(fā)展不利，而且還有損國家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如何既促進(jìn)房價(jià)合理回歸，又刺激樓市交易活躍，需要一些政策的調(diào)整。毫無疑問，營業(yè)稅改征增值稅，可以在相當(dāng)大的程度上，滿足這樣一種政策調(diào)整上的要求。銷售房屋改征增值稅后，交易的購進(jìn)方購進(jìn)房屋進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，實(shí)質(zhì)上減輕了購房者的實(shí)際稅負(fù)。如果購房者是企業(yè)，該企業(yè)同時(shí)又是增值稅納稅人，則該企業(yè)購進(jìn)房屋可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而在征收營業(yè)稅的情況下，購房所含的進(jìn)項(xiàng)稅是不能抵扣的，這無疑會(huì)刺激企業(yè)購房熱情。
　　其四，營業(yè)稅改征增值稅可以減輕房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在營業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋購進(jìn)原材料所含的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以抵扣，一方面可以減輕其本身的實(shí)際稅負(fù)，另一方面，可能更為重要的是，可以促進(jìn)房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而起到刺激產(chǎn)業(yè)間循環(huán)“規(guī)�！睌U(kuò)大及速度加快的作用。
　　目前，中國樓市調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)期，營業(yè)稅改征增值稅對(duì)樓市的健康發(fā)展，可以增加新的動(dòng)力，也為中國樓市調(diào)控增強(qiáng)政策彈性。
　　在制度設(shè)計(jì)上，樓市營業(yè)稅改征增值稅，應(yīng)著重考慮以下幾個(gè)問題。
　　一是制度設(shè)計(jì)總體框架確定。樓市營業(yè)稅改征增值稅制度設(shè)計(jì)框架應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行增值稅條例和《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》確定，同時(shí)參考已經(jīng)試點(diǎn)行業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅方案，并吸取交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
　　二是國際經(jīng)驗(yàn)借鑒。樓市征收增值稅并不是中國獨(dú)創(chuàng)，但中國可以借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，形成具有自己特色的制度。國際上不少國家對(duì)銷售房屋早已征收增值稅，如愛爾蘭對(duì)銷售住房按一個(gè)特別低稅率征收增值稅；新西蘭按標(biāo)準(zhǔn)稅率對(duì)樓市征收增值稅；瑞典按標(biāo)準(zhǔn)稅率對(duì)樓市征收增值稅，但規(guī)定一定的優(yōu)惠；荷蘭按標(biāo)準(zhǔn)稅率對(duì)樓市征收增值稅。我們可以借鑒這些國家的經(jīng)驗(yàn)。
　　三是與房產(chǎn)稅制度改革以及土地增值稅相結(jié)合。房產(chǎn)稅制度改革對(duì)樓市影響巨大。樓市營業(yè)稅改征增值稅方案設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧房產(chǎn)稅的制度改革取向及其實(shí)施步驟。房屋交易改征增值稅，制度上與土地增值稅有共同之處，有人提出廢除土地增值稅，或?qū)�兩者合并。其�?shí)不然。土地增值稅屬于所得稅類，而房屋交易增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅類，而且兩者的扣除方式和扣除項(xiàng)目以及計(jì)算方法不一樣，征稅的目的以及納稅人范圍也不一樣，土地增值稅還帶有“暴利稅”的性質(zhì)。不過，土地增值稅的征收為樓市營業(yè)稅改征增值稅提高了參考和基礎(chǔ)。
　　四是計(jì)稅方式和稅負(fù)確定。關(guān)于計(jì)稅方式方面，應(yīng)考慮增值稅鏈條的完整。對(duì)于企業(yè)間房屋交易應(yīng)采取一般計(jì)稅方式，而對(duì)于個(gè)人間的房屋交易應(yīng)采取簡易計(jì)稅辦法。個(gè)人銷售給企業(yè)的，也應(yīng)采取簡易計(jì)稅方式。按照現(xiàn)行營業(yè)稅條例，銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率是5%，營業(yè)稅改征增值稅后，應(yīng)使其實(shí)際稅負(fù)確定在5%以下。
　　五是政府部門房屋銷售征稅處理。依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，政府部門銷售房屋不免征增值稅。可以借鑒這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，考慮到增值稅抵扣鏈條的完整性，政府部門銷售房屋應(yīng)當(dāng)征收增值稅。
　　六是實(shí)施步驟�？梢韵冗x取一部分各類房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅模擬試點(diǎn)、模擬運(yùn)行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，然后正式實(shí)施。