幼稚的樓市剛需論已經(jīng)破產(chǎn)
2012-06-11   作者:陳志龍  來(lái)源:國(guó)際金融報(bào)
 
【字號(hào)
  剛剛過(guò)去的5月,被很多房地產(chǎn)人士稱為“紅五月”。40個(gè)大中城市中,超過(guò)八成城市住宅成交量環(huán)比上漲。有人驚呼“剛需拉起了房地產(chǎn)市場(chǎng)”,“剛需”成為調(diào)控中打破僵局的救世主?
  《南方日?qǐng)?bào)》上周一篇詳盡的新聞?wù){(diào)查揭開(kāi)了支撐“紅五月”的“剛性需求”中充斥著大量原本限購(gòu)限貸的“假剛需”。為了規(guī)避政策,假完稅證明、假離婚等手段成了部分購(gòu)房者騙得購(gòu)房資格或首套房?jī)?yōu)惠的法寶;而開(kāi)發(fā)商和中介為了刺激銷售、回籠資金,盡力迎合這類需求,以租代購(gòu)、延遲簽約、內(nèi)部協(xié)議等伎倆層出不窮,令人咋舌。
  類似情況并非廣州所獨(dú)有。大學(xué)畢業(yè)后在保利地產(chǎn)從事銷售僅一年的營(yíng)銷員說(shuō),為了規(guī)避限購(gòu)、限貸政策,用親友名義、公司名義,甚至用假身份證買房的都不罕見(jiàn)!白罱矣幸粋(gè)客戶,是一對(duì)30出頭的小兩口,為了獲得首套房八五折的利率優(yōu)惠,還特意辦了假離婚”。他說(shuō),“在每個(gè)樓盤,每個(gè)地產(chǎn)中介,類似的情況幾乎每天都在發(fā)生,實(shí)在不需要大驚小怪!倍醒腚娨暸_(tái)不久前亦對(duì)北京限購(gòu)后的市場(chǎng)的各方博弈進(jìn)行過(guò)暗訪,發(fā)現(xiàn)代辦假完稅證明、代辦社保服務(wù)已出現(xiàn)一條龍服務(wù),結(jié)論是“一直以來(lái)都有所謂的假剛需”,剛需論是個(gè)偽命題。
  一段時(shí)間以來(lái),配合地方政府羞答答的救世舉動(dòng),在“穩(wěn)增長(zhǎng)”基調(diào)下,各路剛需論抬頭。住建部的官員表態(tài)說(shuō),調(diào)控不是不讓你購(gòu)房,還是要保證合理居住和改善型需求。就像說(shuō)要讓人吃飯,一日三餐還是要保證的。地方以閃電戰(zhàn)進(jìn)行的救市動(dòng)作,從早期的小心謹(jǐn)慎抖抖豁豁到越來(lái)越大張旗鼓無(wú)所顧忌,都是打著“以引導(dǎo)合理住房需求,改善居民居住條件”的“剛需”名義進(jìn)行的。一時(shí)間,剛需成為各路人馬“救市”的主打牌,媒體因?yàn)槿嗽诮聿挥杉,利益使然,也跟進(jìn)來(lái)湊熱鬧,一窩蜂地跟進(jìn)“捍衛(wèi)剛需”,一度時(shí)間“言必稱剛需”,其實(shí)連自己都沒(méi)弄清楚,什么是剛需。
  中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是給點(diǎn)顏色就開(kāi)染坊。在剛需論炒作得喧囂塵上時(shí),“做夢(mèng)都希望政策松動(dòng)”的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng),新一輪漲價(jià)的炸藥包已經(jīng)埋下。北京中原研究部的報(bào)告稱,5月北京新房均價(jià)為每平方米2.01萬(wàn)元,比4月均價(jià)上漲3.8%。南京,5月份房?jī)r(jià)平均上漲了0.125%。近日,北京、上海等地傳來(lái)代表性樓盤奮力拉升逆勢(shì)漲價(jià)的傳聞,個(gè)別樓盤一夜間漲了7000元,一夜回到調(diào)控前,這種異動(dòng)隱約讓人聯(lián)想到了2009年。而6月8日不期而至的降息似乎更強(qiáng)化了某種預(yù)期,于是有人“根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)”,這標(biāo)志著貨幣政策真正放松的開(kāi)始。有論者稱“降息,最大的受益群體是剛需人群”。其理由是月供能減少百把塊。
  從所有房地產(chǎn)泡沫破滅國(guó)家的教訓(xùn)看,這一市場(chǎng)如果過(guò)度飆狂,不管房地產(chǎn)勢(shì)力的利益集團(tuán)有多強(qiáng)大,誰(shuí)也不能獨(dú)善其身。復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境下,博弈的白熱化將加劇泡沫劇的收?qǐng)。要清醒地看到,合理居住需求難以改善中國(guó)樓市過(guò)度泡沫化的危局,所謂剛性需求難以拯救過(guò)度投機(jī)的市場(chǎng)走向衰退,短期波動(dòng)亦難言政策轉(zhuǎn)向和市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)。
  房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和決策力量的挾裹已經(jīng)到了無(wú)以復(fù)加的程度。盡管決策層一再表態(tài),堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的正確方向不動(dòng)搖,要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果,但是在地方政府的巨大壓力下,實(shí)際部門在操作層面上往往是時(shí)緊時(shí)松,跳樓、跑路的多了,就要松一松。沖砸售樓部的房鬧多了,再松一松,地方財(cái)政收入下來(lái)了,還要松一松,這邊松一松那邊松一松,口子越撕越大,松到最后褲子的松緊帶全脫落,只剩底褲,難免局部失控,丑態(tài)畢現(xiàn),來(lái)之不易的成果前功盡棄。如果政策的制訂者投鼠忌器、搖擺不定,政策的執(zhí)行者瓜田李下,王顧左右,相關(guān)利益群體都成為利益集團(tuán)手中操控的木偶,那“堅(jiān)定調(diào)控的正確方向不動(dòng)搖”和“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果”將無(wú)從談起,那將重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
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