近日,溫家寶總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào):目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期,調(diào)控任務(wù)還很艱巨,必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
這聲斷喝,為近期騷動(dòng)甚至少數(shù)城市有點(diǎn)燥熱的樓市,潑了瓢涼水。不妨先分析市場背景。春節(jié)過后,全國一二線城市,尤其是東部城市,住宅成交量節(jié)節(jié)攀升,5月新建商品住宅成交量創(chuàng)近16個(gè)月新高,6月再創(chuàng)近17個(gè)月新高。而在往年,6月由于天氣高熱,一般成交量會(huì)低于5月,可見近期市場反彈力度不容小覷。如果僅是成交反彈,對(duì)政府、企業(yè)、購房者,皆可算作喜事。然而,市場規(guī)律是“量在價(jià)前”,成交量持續(xù)反彈后,價(jià)格也會(huì)止跌轉(zhuǎn)漲。某民間機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明,6月100個(gè)城市住宅成交均價(jià)連跌9個(gè)月后,首次環(huán)比上漲。
房價(jià)反彈,絕非好事。這與2009年底以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)相悖。有必要回顧一下去年底以來的調(diào)控方針。其一,去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出:要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。其二,今年3月全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào):嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。其三,兩會(huì)結(jié)束后的新聞發(fā)布會(huì),溫總理提出:合理的房價(jià)應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng),房價(jià)與成本和合理的利潤相匹配,一些地方的房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理的價(jià)位。其四,5月溫總理在武漢調(diào)研主持六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)時(shí)表示:穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。
總體而言,近半年來,國家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控從未放松。只是,在六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)上,并沒有提及“房價(jià)合理回歸”。當(dāng)時(shí)被很多專家解讀為政策趨于平穩(wěn),不再打壓房價(jià)了。
接下來,我們將此次溫總理的發(fā)言歸結(jié)為三點(diǎn)特征。首先,措辭嚴(yán)厲。“促進(jìn)房價(jià)合理回歸,我今天再一次強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn),這個(gè)目標(biāo),絕不能讓房價(jià)反彈,造成功虧一簣的局面。”自3月兩會(huì)以來,久未聽到如此嚴(yán)厲的表述了。再次說明一點(diǎn):即便是面臨著經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”壓力,但房價(jià)問題,依然沒有商量和后退的余地。正如溫總理以前所言,至少在本屆政府任內(nèi),不會(huì)姑息高房價(jià)。
其次,內(nèi)容全面。之前應(yīng)是準(zhǔn)備充分,思慮周詳,絕非在某些非相關(guān)場合的“隨意提及”。主要分三個(gè)方面:第一,要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項(xiàng)長期政策,繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,加強(qiáng)市場監(jiān)管。第二,積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加普通商品房的供給,滿足合理的、自住性的剛性需求。第三,繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),盡快形成有效供給。顯而易見,第一條是重點(diǎn),也是調(diào)控毫不動(dòng)搖的具體體現(xiàn);第二條,反映了今年以來保護(hù)剛需的方針——應(yīng)僅指代“首套普通商品住宅”;第三條,屬于“規(guī)定動(dòng)作”。
再次,部分措施具有新意。比如,“要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項(xiàng)長期政策”,這是第一次明確提出要長期化。再如,“對(duì)涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房個(gè)人,要嚴(yán)肅查處!边@是首次明確提出要對(duì)這三類主體,進(jìn)行查處。這也就意味著,要進(jìn)一步收縮限購政策,尤其督促地方政府在具體操作中從嚴(yán)執(zhí)行。
基于上述分析,在以重申和強(qiáng)調(diào)限購、限貸、限價(jià)(督促地方政府控制年度房價(jià)目標(biāo))為主的政策背景下,下半年房價(jià)上漲趨勢將被打斷、緩解。