商業(yè)地產(chǎn)像七月的天氣火了起來。
　　由于樓市調(diào)控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場迅速降溫，然而，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來另外一番景象。商業(yè)租售價格開始全線提升，同時伴隨著很多投資熱錢的涌入，甚至以往單純做住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。于是，有地產(chǎn)大佬放言；過去十年是住宅時代，未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)開發(fā)商也經(jīng)常在互問，你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎？似乎你還沒有做，那你就不是一個完整的開發(fā)商。更有開發(fā)商干脆直言：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。
　　于是，我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場面。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式開發(fā)及運營商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大行其道。有開發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。在這樣的理念下，在許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營過程中，其前期都會以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等概念大肆炒作，但在進入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。因為這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負面影響，影響了對中小投資者的回報，觸發(fā)了中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐。
　　在這一模式的忽悠下，加上調(diào)控新政的“火力點”主要瞄準住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)并沒有區(qū)分二套房和三套房政策，在首付款為五成的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準利率優(yōu)惠，所以部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現(xiàn)倒掛，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報遠高于住宅，一些一、二線城市的商鋪，臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬，可是投資者依然趨之若鶩。
　　商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高產(chǎn)出、高風險的特征，是一個有待開發(fā)商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經(jīng)營者、消費者共同努力的領(lǐng)域，以期良性互動，多方共贏。但現(xiàn)實是，一些城市，放眼望去：不管有沒有口岸價值、商業(yè)價值，滿城都是城市綜合體工地，且言必稱超五星級酒店、高端寫字樓、大型購物中心。城市商業(yè)網(wǎng)點布局毫無章法，缺少科學(xué)規(guī)劃，呈失控并正在形成資源浪費之勢。
　　商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點，決定了并不適合游資快進快出短暫炒作。其一，門檻比較高，除投資經(jīng)營者外，商鋪所有者并不適合自己來經(jīng)營，總還需要一個尋找租戶的過程，經(jīng)營風險不可小覷。其二，流通性很差，住宅在市場情況下不好，降價也容易在二手房市場出手，而商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店公寓的轉(zhuǎn)讓，市場就狹窄得多了。
　　中共中央政治局本周二（7月31日）召開分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作的會議，提出要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。在此，筆者還是要提醒商鋪投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)要把風險放在首位，想要做活、做旺、做牛商鋪，除選對口岸、優(yōu)選經(jīng)營項目外，對至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認識和準備。
　　同時，千萬別忘了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既是印鈔機也可能是絞肉機。沒有正確的“多贏”開發(fā)理念、統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力、專業(yè)的經(jīng)營團隊打造能力，超強的融資能力，“一窩蜂”大干快上，后果堪憂。
　　商業(yè)地產(chǎn)不是風平浪靜的維多利亞港灣，很可能是風高浪急的“百慕大”！