在美國(guó)QE3推出之后,我國(guó)香港面臨熱錢涌入、港幣升值、通脹發(fā)酵等不利因素,樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升,與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)背道而馳。對(duì)此,香港特區(qū)政府緊急用“印花稅新政”來(lái)調(diào)控樓市,抑制非港居民的購(gòu)房行為,新政立竿見影,讓香港二手房成交量驟然下跌。
香港動(dòng)用買家印花稅(BSD)和加強(qiáng)版印花稅(SSD)的稅收杠桿來(lái)調(diào)控,前者首次對(duì)非香港永久居民和以公司名義買房征收15%的印花稅,后者則是在現(xiàn)有的
“額外印花稅”基礎(chǔ)上調(diào)高稅率并延長(zhǎng)一年,額外印花稅的稅率適用期由兩年延長(zhǎng)至三年,即如果在三年內(nèi)出售物業(yè),需支付額外印花稅,其中半年內(nèi)樓宇轉(zhuǎn)手的額外稅率為20%,半年至一年為15%,一年至三年為10%。加強(qiáng)版的印花稅主要是針對(duì)賣家征收,其目的是為了遏制短炒和投機(jī),以緩解樓價(jià)的過(guò)度炒作。
目前,內(nèi)地與香港面臨同樣的問(wèn)題,熱錢涌入,通脹風(fēng)險(xiǎn)加大。這次香港調(diào)控樓市,給內(nèi)地很多啟示,如果樓市再不降溫,熱錢再來(lái)炒作房地產(chǎn),未來(lái)我們會(huì)更加被動(dòng),決策層需要未雨綢繆。
首先,我們也應(yīng)該通過(guò)稅收等方式嚴(yán)格限定境外購(gòu)房者的行為,減少投資性、投機(jī)性購(gòu)房的需求,讓房子回歸居住屬性,滿足工作、屬地居民的住房需求。從調(diào)控效果來(lái)看,限購(gòu)政策能緩解一時(shí)危機(jī),一旦調(diào)控政策松動(dòng),房?jī)r(jià)還會(huì)反彈,因此,必須要通過(guò)增加保障房的供給和通過(guò)稅收的方式來(lái)合理調(diào)控。
按照房屋持有期限來(lái)對(duì)賣家征稅,其實(shí)內(nèi)地的房產(chǎn)交易契稅也是以此來(lái)抑制投機(jī)、短炒者,但是此稅收項(xiàng)目經(jīng)常會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房者。如果我們真的想用稅收杠桿來(lái)調(diào)控樓市,可以將住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)(對(duì)不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)普查,統(tǒng)計(jì)房屋持有者和空置房的真實(shí)信息),按屬地優(yōu)先的原則嘗試對(duì)二套房全面征收房產(chǎn)稅,同時(shí)征收空置稅、提高遺產(chǎn)稅,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,來(lái)平抑畸形的市場(chǎng)供需,以保障市場(chǎng)的公平與效率。只有這樣,才能有效地抑制房地產(chǎn)的過(guò)度開發(fā)和投資投機(jī),而且這些稅收也會(huì)成為地方政府財(cái)政收入的新來(lái)源。
其次,我們要重視房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。除了要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲外,還得調(diào)節(jié)收入分配,不要讓少數(shù)人持有大量的房子,避免資源的閑置浪費(fèi)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自亞洲金融危機(jī)以來(lái),國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)10年,一線城市的中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲均超過(guò)10倍,而我國(guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際水準(zhǔn),比如北京核心區(qū)域的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了20多倍。
最后,我們必須要做好熱錢來(lái)襲的準(zhǔn)備,不能讓外資再次流入樓市興風(fēng)作浪。大家之所以擔(dān)心熱錢,就是擔(dān)心這些外來(lái)資金在資產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域和金融市場(chǎng)快速進(jìn)出,導(dǎo)致股市樓市大起大落,從而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期。所以,最好不要讓熱錢停留在金融市場(chǎng),可以設(shè)法將其引到風(fēng)險(xiǎn)投資、創(chuàng)業(yè)投資基金等領(lǐng)域,讓其培育新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,最好將其“套”在中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,讓熱錢變冷錢,為我所用。