因游資大規(guī)模涌入逼迫香港特區(qū)政府多次入市干預以穩(wěn)定港元之后，市場紛紛猜測港府可能針對樓市出臺干預措施。香港特區(qū)政府果然出手，而且速度和力度超出市場想象。10月26日，香港特區(qū)政府宣布推出全新的買家印花稅措施，并于第二天生效。對于政府的調(diào)控行為在內(nèi)地和香港出現(xiàn)的非常不同的反應和結(jié)果，筆者在此從經(jīng)濟學基本結(jié)論出發(fā)做些分析，希望能消除一些對調(diào)控認識的誤區(qū)，為推動房地產(chǎn)市場回歸正常市場秩序達成一定程度的共識。
首先，投機為主的房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟危機的基礎。近20年來，世界爆發(fā)的主要的危機，不論是國家范圍的，或是區(qū)域性的，還是全球性的，都與房地產(chǎn)市場泡沫破滅有關。而房地產(chǎn)價格泡沫的形成都與房地產(chǎn)的投機行為推動有關。20年前的日本經(jīng)濟危機之前，銀行和其他金融機構的資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，日本三大城市的房價上漲300％。泡沫破滅以后，超過兩萬家金融機構破產(chǎn)，日本經(jīng)濟陷入了“失去的20年”。15年前的亞洲經(jīng)濟危機，泰國放松外國資本管制，大量短期信貸資金流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)空置率大幅上升，導致短期借貸不能周轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂，危機爆發(fā)并席卷整個亞洲。
香港樓市已脫離整體經(jīng)濟下行的趨勢在熱錢推動下逆市上揚，巨額游資可隨時套現(xiàn)離場，資金大規(guī)模流出可能引發(fā)危機。香港特區(qū)政府和業(yè)界當然需要預防1997年金融風暴后負資產(chǎn)個案暴漲的風險。
其次，過去9個月香港樓市獲得20%的升幅，樓價連續(xù)5周創(chuàng)歷史新高。香港特區(qū)財政主管指出，短期房價上漲過快超過經(jīng)濟增長，樓價遠超香港市民承擔能力，采取措施控制房價符合普通市民利益。房價大幅上漲還埋下未來通脹形勢惡化的伏筆。在未來經(jīng)濟增長態(tài)勢仍然疲軟的形勢下，通脹惡化意味著港元貶值購買力的下降，直接影響就是老百姓生活水平的下降。樓市干預應該是民生保護行動，與政府公共服務的職能是一致的。
第三，房地產(chǎn)的過度投機性是市場失靈的表現(xiàn)。商品市場均衡價格產(chǎn)生需要三大條件，除供求以外有一個關鍵條件是效用最大化約束。也就是當效用滿足后，需求就發(fā)生邊際上的變化，供給價格就要下降去滿足較低價格帶來的邊際需求，這樣的價格—效用—需求—再價格的網(wǎng)狀調(diào)整過程，直到邊際效用不再增長，均衡價格形成。
投機性的市場為什么失靈呢？最大的問題是市場定價機制中缺失了效用最大化投機性約束這一重要條件。欲望是無窮大的，投機性市場沒有最大滿足度約束條件，所以投機需求不在意價格高，只在意價格要不斷上漲。100萬買一套房，150萬賣出就賺錢。然后200萬再買，250萬賣出仍然賺錢。投資性需求有強烈的動機推動價格上漲。換句話說，一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場，市場定價機制的基本條件被破壞，不可能形成合理的均衡價格。投機性市場的定價機制呈現(xiàn)經(jīng)濟學意義上的失靈。
經(jīng)濟學研究證明，市場失靈以后沒有外力不可能恢復正常的秩序。政府需要采取相應的干預政策扮演一個外力平衡角色。就房地產(chǎn)市場來說，就是遏制投機恢復房地產(chǎn)以居住為主的基本屬性。香港特區(qū)政府在出臺較嚴厲的稅收和信貸政策打擊投機炒房行為的同時，還準備提供土地建設更多的居民住房。有了以居住為主的市場效用最大化的約束，雙管齊下，才能恢復房地產(chǎn)市場的合理定價機制并健康發(fā)展。政府的干預合情合理合法。
第四，就像干預匯市一樣，香港特區(qū)政府的樓市干預也毫不拖泥帶水，效果立顯。據(jù)香港媒體報道，10月28日，一二手樓市交投緊急“冰凍”。二手樓市交投則比前周大跌50%至70%。有代理商稱，大型居民小區(qū)海怡半島10月27日原本有10組消費者預約看樓，最終有近80%取消。香港特區(qū)政府的調(diào)控立竿見影，一方面說明政策的針對性非常強，打蛇打到七寸，另一方面應該來自香港特區(qū)政府奉行“言必信、行必果”的準則建立起來的政府信用的權威性。
第五，對美國和全球量化寬松的貨幣政策不能掉以輕心。美聯(lián)儲9月中旬宣布開啟新一輪量化寬松政策，全球流動性增加，香港首當其沖，樓市、匯市大幅波動，匯市大有突破聯(lián)系匯率之勢。大規(guī)模的熱錢流入形成的合力，可能比當年索羅斯的單打獨斗更強。熱錢推動房地產(chǎn)價格的快速上升然后套利離場泡沫破滅帶來的危機和風險驚心動魄。香港特區(qū)政府不得不當機立斷采取強勢干預，再次捍衛(wèi)聯(lián)系匯率和防止房地產(chǎn)泡沫化引發(fā)危機。
美國大選過后，量化寬松的影響會更顯著，如果歐元區(qū)央行無上限購買債務國國債的行動被西班牙或者其他國家的救助申請啟動，明年上半年，由全球流動性過剩帶來的大宗商品價格上漲以及通脹將卷土重來，將再次成為新興市場國家的噩夢。由此可見香港特區(qū)政府在干預樓市背后的憂患意識和危機意識；那是一種以保護大多數(shù)百姓利益為己任的責任意識，政府依法管理社會公共事務的法治意識。