美國樓市復(fù)蘇未果
2013-01-30   作者:喬繼紅  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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  喬瞧華爾街

  美國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是不爭的事實,但時至今日仍遠(yuǎn)離2007年次貸危機(jī)前的水平。按照世界大型企業(yè)研究會房地產(chǎn)業(yè)專家凱茜·博揚契奇的話說,要想回到危機(jī)前的盛況至少還有兩三年的路要走。
  剛剛過去的2012年,美國房價上漲6%,今年預(yù)計還將繼續(xù)增長7.5%。房價上漲自然是市場活躍的一個信號,且會催生一個良性循環(huán)。因為房地產(chǎn)市場買賣雙方都會因房價上漲催生看漲預(yù)期,從而刺激買房需求,長期因失血過多無法出售房子的賣方也能借此解套,房屋銷量自然增加。
  與此同時,對資金流更為敏感的房地產(chǎn)開發(fā)商對當(dāng)前市場環(huán)境的信心增加。在過去兩年內(nèi),房屋建造量增加了60%,而在2012年的最后一個月,美國新房開工量更是環(huán)比大增12.1%。
  博揚契奇等市場分析人士都認(rèn)為,美國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇總體來看是市場周期內(nèi)的正常狀況,是“自然現(xiàn)象”。但美國央行維持的歷史超低利率水平和“失業(yè)率不降到6.5%,不會提高利率水平”的承諾確實為樓市復(fù)蘇提供了巨大便利。
  據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù),美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降到3.38%,接近1971年創(chuàng)下的3.31%的歷史最低水平。理論上,低利率會有效刺激抵押貸款需求,從而刺激購房需求。另外,在美國民主、共和兩黨最新達(dá)成的減赤協(xié)議中,繼續(xù)實施住房抵押貸款減免計劃也無疑給準(zhǔn)備買房的人吃了一劑定心丸,更讓金融機(jī)構(gòu)有理由期待美國樓市的持續(xù)復(fù)蘇。
  只是,盡管美國樓市在近六年之后終于可以有底氣地說“危機(jī)已經(jīng)結(jié)束”,但要想回到危機(jī)爆發(fā)前的巔峰時刻卻還有很長一段路要走。
  即使在前景可期的2013年,美國樓市也還將面臨幾個絆腳石。最主要的是抵押貸款申請門檻升高。雖然抵押貸款利率處于數(shù)十年低位,但貸款機(jī)構(gòu)對申請者的審查卻更為嚴(yán)厲。一朝被蛇咬的銀行系統(tǒng),對抵押貸款的安全性格外小心翼翼,尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大,存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力,全面收緊放貸標(biāo)準(zhǔn)客觀上也是無奈之舉。如此一來,低利率對很多有購房需求的人來說只是水中花,無法真正幫助他們完成購房夢,也無法有效刺激房地產(chǎn)市場。
  另外,雖然美國房地產(chǎn)危機(jī)在全國層面上已經(jīng)結(jié)束,但重災(zāi)區(qū)如佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地,寒流卻依然存在。在這些地區(qū),房屋止贖率依然很高,每天都有人喪失房屋贖回權(quán)。重災(zāi)區(qū)“災(zāi)情”不去,穩(wěn)步復(fù)蘇的基礎(chǔ)就無法穩(wěn)固。
  再從技術(shù)指標(biāo)來看,在過去六年間一直經(jīng)歷去庫存過程的美國樓市,還面臨房屋存量偏低的制約。自2007年以來,美國房屋存量已減少40%。2012年全美新建房屋量為60萬套,今年預(yù)計會增至75萬套,但依然低于140萬到160萬的需求量。房屋存量低于歷史平均水平恐怕也會拉長美國樓市的復(fù)蘇之旅。

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