在資本市場，房地產(chǎn)板塊一直扮演著核心角色，是投資者判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走向以及大類資產(chǎn)配置的風(fēng)向標(biāo)。對于中國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)增長而言，房地產(chǎn)則集合了中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形形色色的供貨商、購房者等諸多利益相關(guān)者。今天只是從土地財(cái)政這一角度分析中國經(jīng)濟(jì)增長和波動(dòng)的機(jī)理，間接地從另一個(gè)角度看待房地產(chǎn)的未來。
　　在2002-2008年的中國經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)和外需是兩大引擎。房價(jià)暴漲之后，收入分配不均問題開始凸現(xiàn)；對政府而言，公平的重要性開始壓倒效率。由于房地產(chǎn)業(yè)承載的經(jīng)濟(jì)利益規(guī)模非常龐大，參與其中的利益主體訴求各異。我們從根源上分析中國房地產(chǎn)的地位就發(fā)現(xiàn)兩個(gè)核心要素：一是房地產(chǎn)扮演著轉(zhuǎn)化中國居民龐大的儲(chǔ)蓄為投資的載體，之前過高的儲(chǔ)蓄大都被銀行用于對公借貸，現(xiàn)在絕大部分居民一旦買房就從凈儲(chǔ)蓄者變?yōu)閮艚栀J者；儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資就是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力，這是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)最樸素的道理。二是土地財(cái)政構(gòu)成地方政府預(yù)算外資金的重要來源，驅(qū)動(dòng)著地方支出，并構(gòu)成地方經(jīng)濟(jì)增長和波動(dòng)的重要推手。
　　雖然年初有嚴(yán)厲的國五條，但是2013年上半年的土地市場卻異�；鸨�，上海、北京和杭州三個(gè)城市的土地出讓金同比增加277%、390%和500%，其他城市也類似。大家都意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和地方債是困擾現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和金融的兩大問題，而聯(lián)系兩者的正是土地財(cái)政。1999年土地出讓收入占財(cái)政收入比例為10%左右，到2003年這一比例達(dá)到35%，2009年這一比例達(dá)到46%。假如算上營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等各種稅費(fèi)，地方政府從房地產(chǎn)市場獲取的收入規(guī)模又增加很多。呼吁從制度上改變地方對土地財(cái)政依賴的聲音很多，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)降溫之后恰逢財(cái)政收入增速下降、地方債務(wù)還債高峰來臨之際。
　　投資者非常關(guān)注我國的貨幣政策，除了宏觀政策影響經(jīng)濟(jì)周期和大類資產(chǎn)的盈利變化以外，資本市場本身的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也與貨幣政策休戚相關(guān)；但是財(cái)政體制卻很少被關(guān)注。其實(shí)20世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長的一個(gè)重要原因是財(cái)政體制改革把中央和地方的利益綁定在一起，土地財(cái)政就是過去二十年中國財(cái)政體制改革的產(chǎn)物，并且驅(qū)動(dòng)著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以及銀行等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。究其根源還要追溯到分稅制改革。
　　改革開放到1994年之前，我國在大部分省市試行固定比例分成的財(cái)政承包制。1994年，中央政府把地方財(cái)政包干制改革為能夠同時(shí)調(diào)動(dòng)中央和地方積極性的分稅制，中央與地方政府在分權(quán)與集權(quán)的循環(huán)中實(shí)現(xiàn)了利益一致性，1998年的再次改革則針對財(cái)政支出。分稅制明確了主要稅種上中央和地方的分成比例，使財(cái)政體系透明化；地方政府只能通過擴(kuò)大增值稅規(guī)模來增加財(cái)政收入。中央財(cái)政占財(cái)政收入比例從1994年的22%左右很快上升并穩(wěn)定在50-55%，財(cái)政收入占GDP的比例也從底部的11%左右上升到2010年的22%左右。
　　在新的財(cái)稅體制下，地方政府利用我國特有的土地所有權(quán)和使用權(quán)分開，實(shí)行土地出讓或批租制度，最早試點(diǎn)在1987年的深圳和上海，后來被各地仿效。土地批租或出讓從外資到內(nèi)資、從商業(yè)用地到住宅用地，解決地方的投資資金短缺問題。另外，土地批租或出讓利用地方融資平臺(tái)變成地方公共儲(chǔ)蓄，城投公司舉債利用杠桿不斷推進(jìn)各地的土地出讓。
　　理解了財(cái)政體制改革帶來的土地財(cái)政就抓住了中國經(jīng)濟(jì)長期增長和短期波動(dòng)的關(guān)鍵。我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)土地財(cái)政構(gòu)成了中國經(jīng)濟(jì)自下而上推動(dòng)增長的核心驅(qū)動(dòng)力，并且是目前兩大經(jīng)濟(jì)問題——房地產(chǎn)泡沫和地方融資平臺(tái)的核心紐帶，貨幣只是扮演了流動(dòng)性的作用。由于中國各級政府控制大量資源，是經(jīng)濟(jì)增長的主要推手，中央控制財(cái)政收入就可以平滑短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，但是要掌握留給地方政府的財(cái)政比例，因?yàn)榈胤秸�府承�?dān)著主要的財(cái)政支出。但是問題是，對于中央政府、地方政府、開發(fā)商和購房者四個(gè)主要參與主體，房價(jià)高到威脅到公平，新購房者的購房支出問題打破了這一共贏格局，中央政府立場也發(fā)生變化，短期限購和長期房產(chǎn)稅就是必然之舉。財(cái)政體制改革沒有把土地出讓納入財(cái)政預(yù)算體系，這一疏忽意想不到地帶來了一場壯觀的地方經(jīng)濟(jì)狂奔。我們期待政府會(huì)有新的經(jīng)濟(jì)體制改革，但是要起到財(cái)政體制改革一樣的效果卻需要更大的智慧。就房地產(chǎn)和土地財(cái)政而言，中央和地方政府的激勵(lì)一致性問題和對于經(jīng)濟(jì)增長的角色重新定位是關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的諸多設(shè)想（無論是醫(yī)療教育環(huán)保等民生問題還是城鎮(zhèn)化）都離不開這一根本。