別讓高房租擋住人生路
2013-09-10   作者:楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)  來源:新聞晨報
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  楊紅旭

  高房租的話題引發(fā)公眾關(guān)注,《人民日報》日前報道了北京兩個年輕人租房的案例:一人月工資不足4000元,與人合租在人民大學靜園(集體宿舍),去年月租560元,今年700元,上漲25%;另一白領(lǐng)月工資7000元,在潘家園(三環(huán)內(nèi))租50平方米一室一廳,月租去年2300元,今年3000元,上漲30%。
  僅就這兩個案例來看,今年以來北京房租漲幅很大,年輕人租房負擔比較重。按8月新公布的全國CPI來看,同比漲2.6%,物價屬溫和上漲形態(tài),但其中的住房租金價格卻同比上漲4.4%,漲幅明顯超過CPI。住房租金自2010年以來一直上漲,與CPI的總體走向一致。即便是2011年四季度和2012年上半年,房價出現(xiàn)下跌的時候,房租也沒有下跌。
  全國房租總體上漲4.4%,意味著大城市房租漲幅更大。由于CPI屬于價格指數(shù),一般會低于實際價格,在一線城市,總體看來今年的房租水平大概上漲了一成。相比一線城市今年以來二成左右的房價漲幅,房租水平并不算離譜。但問題是,租房者多屬收入偏低階層,他們對房租波動的敏感度,超過購房群體之于房價。
  怎么看待房租高漲與年輕人租房難的現(xiàn)象?
  首先,房租上漲是必然趨勢。當房價持續(xù)過快上漲后,一般會盤整或下跌一段時間,特殊情況下甚至以泡沫破滅收場。與具有資產(chǎn)屬性的房價不同,房租純粹是消費屬性,與經(jīng)濟增長、居民收入和CPI攜手同行,房租上漲是基本形態(tài),除非經(jīng)濟低迷、居民收入大降,才會導(dǎo)致租金下跌。另外,過去十多年,我國房價漲幅遠超房租漲幅,導(dǎo)致大城市住房租金回報率只有2.5%左右,遠低于發(fā)達國家5%左右的水平。從市場牽引力分析,未來十年房租上漲的幅度將高于過去十年,甚至在部分年份會超過房價漲幅。
  其次,政府應(yīng)加大保障力度。任何一個國家,總有一部分人買不起房,甚至連租房也吃力,這就需要政府對他們實行住房保障。早在1949年,美國國會就通過了《全國可承受住房法》,提出“讓每個美國家庭能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面的住房”之目標,并陸續(xù)出臺了支持中低收入家庭購房和租房的具體措施。再如香港,當前約有五成居民居住在保障房中,其中三分之一民眾住廉租房。近十幾年來,我國保障房建設(shè)總量偏少,而且以實物分配的經(jīng)適房、集資房、安置房為主,違規(guī)謀利現(xiàn)象較多,而年輕人往往被忽視。增加廉租房、公租房供應(yīng)量,擴大房租補貼范圍,實屬政府職責所在。
  最后,年輕人應(yīng)吃得起苦。我國存在的現(xiàn)象值得深思:一邊認為房價太高、購不起房,一邊卻是年輕人平均購房年齡比國際上早了好幾年。年輕人應(yīng)該把精力放在工作事業(yè)上,而不是處心積慮購房,高房租也并非大城市發(fā)展的“攔路虎”。政府的住房保障固然重要,但就國際經(jīng)驗來看,政府不可能解決大部分年輕人,尤其是工資不低、積蓄偏少的白領(lǐng)階層的住房問題。比如,美國住房保障針對的是低收入家庭,全國家庭中約二成屬于低收入家庭,其中有資格享受住房補貼的僅占低收入家庭的三分之一。另外,美國對特殊群體的住房需求給予特殊關(guān)照,比如62歲以上的低收入老人都可以申請住房補貼。而年輕人,并不在特殊關(guān)照之列。
  上述兩個北京的案例,一個住群租房,環(huán)境較差,但房租占工資的二成,負擔不算重;另一個,房租占工資四成多,過重。然而,后者所租房子是獨套房,且在三環(huán)以內(nèi)的市中心,對于年輕人來說未免有些“奢侈”,去郊區(qū)的通州租房2000元就能搞定,如此房租占工資的比重會低于三成,依國際經(jīng)驗并不算離譜。因此,年輕人還需理性看待當前大城市的房租水平,通過奮斗來改變自己的生活。

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