十八屆三中全會漸行漸近。從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)管理將會是一個改革重點。目前，不少專家各抒己見，但有一點是共同的，那就是長效機制亟須盡快取代現(xiàn)行的行政調(diào)控手段。

　　緣何“屢調(diào)屢漲”

　　要構(gòu)建長效機制，一個必修的功課就是探討過去十年(2003-2012)的調(diào)控為何會陷入“屢調(diào)屢漲”的境地。過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控出問題與源頭上的土地制度關(guān)系極大。

　　上世紀(jì)80年代以來，我國無論哪一個行業(yè)從計劃到市場的改革，都會帶來該行業(yè)商品供應(yīng)的大幅度增長，在數(shù)年內(nèi)迅速消除計劃時代的供應(yīng)短缺，甚至出現(xiàn)供應(yīng)過剩。但是，相對于住房需求的短期內(nèi)迅速釋放，2003年住房市場化加速，并沒有帶來住房供應(yīng)快速增長，關(guān)鍵的問題就是行業(yè)的源頭——土地市場。

　　很多研究認(rèn)為，2004年“8·31”大限以后，地方政府通過“招拍掛”壟斷了土地市場供應(yīng)，實行“饑餓式”供地，故意抬高地價并驅(qū)動了房價上漲。其實情況相反。首先，為了約束地方用地“饑渴癥”，中央通過土地用途管制(特別是18億畝紅線)和地方用地指標(biāo)審批，卡死了地方每年用地總規(guī)模;其次，地方招商引資(工商業(yè)用地)低效占用了大量的建設(shè)用地;最后，地方各類用途的用地沖突、規(guī)劃上的不合理、從儲備到出讓周期太長和審批低效等，讓供給彈性本身就很小的土地供應(yīng)更加少了，這也是各地每年的土地供應(yīng)計劃完不成的主要原因，造成了土地供應(yīng)人為減少和地價的被動上漲。

　　在住房供應(yīng)的上游(土地市場)缺乏彈性，而下游需求無限競爭的情況下，房價上漲不可避免。這時候，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府直接供應(yīng)的效率，特別是保障性住房的大規(guī)模供應(yīng)，大蕭條后的美國、二戰(zhàn)后的英國和日本都是如此。但是，2003年提出房地產(chǎn)支柱地位后，1998年“房改”后確定的經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應(yīng)模式基本被忽略，直到2008年才正式重啟，2010年提出當(dāng)年開工590萬套保障房后，才進入大規(guī)模的保障房建設(shè)階段。但是，由于土地出讓金無法有效納入預(yù)算內(nèi)，變成了地方政府可自由支配的、實現(xiàn)經(jīng)濟增長和自身利益的工具。2010年以來是地方土地財政的輝煌期，“土地資本金+貸款杠桿”撬動了浩浩蕩蕩的基建投資，而超過4000萬套保障房建設(shè)的浩大工程，與這一時期地方政府大規(guī)模基建投資在用地和資金需求直接沖突。因此，為完成保障房的任務(wù)，將國有企事業(yè)單位的集資房納入、將保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的現(xiàn)象，“好的保障房”則面臨著尋租的巨大壓力。于是，盡管2010年以來加大了保障房建設(shè)力度，但滿足基本和分流需求的效果甚微。

　　房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩大壓力

　　在基本住房需求不能得到有效滿足的同時，近十年來房價快速上漲造成的另一個嚴(yán)重問題，就是收入差距的拉大。這使得房地產(chǎn)調(diào)控始終面臨著兩大壓力：一方面是低收入人群對于“住有所居”訴求，另一方面就是縮小“因房價上漲而拉大的收入差距”的訴求。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計算，過去十年間，中國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%，遠高于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。因此，房價上漲通過財產(chǎn)性收入的倍增進一步增加了高收入人群的財富水平，加大了其與工薪階層的收入差距。在一、二線重點城市，過去十年間吸引了超過80%的外來新移民，再加上本地的工薪階層，“因房價上漲而拉大收入差距”的調(diào)控壓力更大。因此，即便是這些城市保障房有所起色，調(diào)控的壓力也不會輕多少。保障房做得好的國家或地區(qū)(如中國香港和新加坡)，其商品房價格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓對高房價的抱怨。

　　事實上，降低房價、縮小因房價而產(chǎn)生的收入差距，進而降低調(diào)控的壓力，現(xiàn)成的、可用的調(diào)控措施不是沒有。如稅收的政策有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、個人所得稅、資本利得稅等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小產(chǎn)權(quán)房入市、集體土地市場化改革等。盡管這些政策存在信息登記、權(quán)屬混亂、上位法限制等障礙，但并不是沒有實施的空間和可操作的手法。然而對初始制約條件的容忍，造成了房價越漲、制約越明顯的惡性循環(huán)。調(diào)控政策的成本在房價上漲下，顯得微不足道，需求無法得到遏制。同時助長了房價上漲的預(yù)期，掌握了規(guī)律的人，一旦撈到了第一桶金就很輕易地再去撈金，政策落入“空調(diào)”便是必然。

　　在未來住房調(diào)控政策設(shè)計中，首要的選擇是堅持和完善現(xiàn)有政策，如存量建設(shè)用地(工業(yè)園區(qū))的再利用、加大保障房公共配套投資、房產(chǎn)稅試點的擴大等，這些措施實施起來面臨的困難和風(fēng)險程度較小，對調(diào)控效果的邊際改善較為明顯。體制層面的改革措施，如集體土地入市、中央地方財稅關(guān)系調(diào)整等，在兼顧現(xiàn)狀制約和風(fēng)險的前提下，局部性改革的可能性較大，最終實現(xiàn)長效機制對現(xiàn)有措施的完全替代。