近期，國(guó)內(nèi)各大銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問題，與今年三月份“新國(guó)五條”出臺(tái)前后趕“政策末班車”而出現(xiàn)需求超前釋放、貨幣政策緊縮(今年廣義貨幣供應(yīng)增速控制在13%以內(nèi))、住房購置需求超預(yù)期增長(zhǎng)(前三季度商品房銷售額同比增長(zhǎng)34%)和二季度以來對(duì)公貸款增加(基建項(xiàng)目審批加速)有關(guān)。因此，很多媒體指出，當(dāng)前個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的緊縮更多的是周期性的，而非長(zhǎng)期趨勢(shì)，明年伊始新的額度就會(huì)釋放出來，周期性的緊縮現(xiàn)象也就會(huì)自動(dòng)消除。近日，針對(duì)媒體對(duì)多家商業(yè)銀行收緊房貸的報(bào)道，央行也回應(yīng)說，房地產(chǎn)信貸政策方向沒有變，今年房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)。前三季度，累計(jì)新增個(gè)人住房貸款12492億元，占各項(xiàng)貸款新增額的17.2%。而9月底個(gè)人住房貸款余額也達(dá)到8.7萬億元，同比增長(zhǎng)20.9%。

　　但是媒體和央行的看法沒有認(rèn)識(shí)到銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，以及這種變化對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的影響。中國(guó)銀行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模從2008年底的62萬億迅速膨脹到2013年一季度末的131萬億，是同期美國(guó)銀行業(yè)的2倍左右，信貸擴(kuò)張的速度和規(guī)模在世界經(jīng)濟(jì)史上是前所未有的�？梢哉f，近幾年相對(duì)高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是以巨額粗放的信貸增長(zhǎng)為代價(jià)的，但持續(xù)高速的信貸擴(kuò)張顯然是不可持續(xù)的，2011年貨幣當(dāng)局以來開始逐漸收緊信貸投放，通過強(qiáng)化資本充足率、存貸比和額度控制來限制貸款增速，貨幣環(huán)境長(zhǎng)周期緊縮的時(shí)代已經(jīng)開啟。

　　但與此同時(shí)，一直不為銀行所眷顧的民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)，以及近期受銀行貸款限制的房地產(chǎn)企業(yè)和一些地方政府融資平臺(tái)對(duì)信貸有強(qiáng)勁的需求，而這些資金需求方往往愿意支付市場(chǎng)化的貸款利率。于是，銀行紛紛通過影子銀行(銀信合作、理財(cái)產(chǎn)品等)的形式來規(guī)避緊縮性的監(jiān)管措施。目前，影子銀行業(yè)務(wù)的絕大部分是與銀行密切相關(guān)的，甚至是銀行主導(dǎo)的。比如，近幾年迅速發(fā)展的銀信合作、銀證合作、委托貸款，其主導(dǎo)力量無一例外都是銀行�？梢院敛豢鋸埖卣f，中國(guó)的影子銀行業(yè)務(wù)的主導(dǎo)力量是銀行，而產(chǎn)品主要是銀行貸款的簡(jiǎn)單替代物。

　　在貸款利率市場(chǎng)化的同時(shí)，盡管存款利率仍舊存在上限管制，但由于2004年以來中國(guó)一直存在存款實(shí)際負(fù)利率的情況，再加上資金投入上高收益的誘惑，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金來源競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，低成本的存款越來越少，儲(chǔ)戶對(duì)理財(cái)產(chǎn)品和貨幣市場(chǎng)基金等新型貨幣型投資產(chǎn)品越來越青睞，銀行“脫媒”現(xiàn)象日益嚴(yán)重，存款利率名義上的管制在近年來被沖擊的七七八八了，這個(gè)情況與美國(guó)銀行業(yè)在上世紀(jì)70年代末的情況非常類似。

　　市場(chǎng)倒逼的利率市場(chǎng)化使得銀行的負(fù)債成本和資產(chǎn)收益越來越市場(chǎng)化。市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn)就是資金來源成本和資金投資收益的中樞上了一個(gè)臺(tái)階，存貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在身后，這對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人住房按揭貸款來說是一個(gè)趨勢(shì)性的挑戰(zhàn)。

　　首先，個(gè)人住房按揭貸款屬于長(zhǎng)期貸款，貸款期限一般都在10年以上，大多數(shù)都在20年左右，甚至達(dá)到30年，但貸款利率定價(jià)只有5年以上這一檔(6.55%)可參照。其中，首套住房按揭貸款利率還要在6.55%的基礎(chǔ)上打折，即使二套及以上可以上浮利率，上浮幅度也只能在20%以內(nèi)，這樣的資產(chǎn)收益與銀行通過銀信合作、城頭債等形式獲得的資產(chǎn)收益(多數(shù)在10%以上)差距非常大。因此，在收益考核的體制下，銀行降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)比重，甚至停止住房貸款發(fā)放是可以理解的;其次，在貸款資產(chǎn)無法證券化的情況下，個(gè)人住房按揭貸款要占用銀行資金往往長(zhǎng)達(dá)20-30年，而資金來源往往是短期的理財(cái)產(chǎn)品，業(yè)務(wù)期限錯(cuò)配問題非常嚴(yán)重，今年6月份由“錢荒”引爆的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，根本原因就在于此。在原來央行無條件釋放流動(dòng)性來施救的情況下，期限錯(cuò)配的問題沒有暴露出來，但今年以來央行加強(qiáng)對(duì)影子銀行的監(jiān)管，期限錯(cuò)配不僅加大了銀行短期融資成本(隔夜拆借成本最高達(dá)到30%)，而且未來會(huì)招致了監(jiān)管層嚴(yán)厲的懲罰。個(gè)人住房按揭貸款屬于期限最長(zhǎng)的貸款，對(duì)銀行期限錯(cuò)配和應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的短融成本的沖擊最大。未來，監(jiān)管層不再對(duì)銀行的流動(dòng)性施救或無條件施救，要維持資金對(duì)高收益資產(chǎn)的支持，只能砍掉期限長(zhǎng)、收益低的資產(chǎn)，個(gè)人按揭貸款首當(dāng)其沖是被“拿掉”的考慮對(duì)象。

　　盡管今年二季度末，銀行資金開始趨于緊張，彼時(shí)監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)銀行要保持對(duì)于首套住房購置的貸款支持。但隨后，各大城市房?jī)r(jià)進(jìn)入快速反彈期，而各大城市數(shù)據(jù)顯示，首套住房及改善性住房購置的占比達(dá)到了85%以上，這意味著市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期非常強(qiáng)烈，合理需求加速涌入市場(chǎng)，但這部分需求中很大一部分具有從眾性、盲目性。此時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)銀行對(duì)于合理購房的支持，必然產(chǎn)生過度的杠桿利用，不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。因此，二季度以來，監(jiān)管層也沒有對(duì)銀行支持合理住房需求繼續(xù)做出表態(tài)。在此背景下，當(dāng)前個(gè)人住房貸款緊縮的態(tài)勢(shì)將會(huì)在第四季度繼續(xù)延續(xù)，這對(duì)于緩減大城市的供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期是有幫助的，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)難以保持三季度的上升態(tài)勢(shì)，而成交量下滑則是必然的事情。

　　明年初，即使銀行額度周期性地恢復(fù)，“額度荒”、利率上浮將緩減或者自動(dòng)消失，但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體發(fā)展的大環(huán)境將日趨惡化，房貸業(yè)務(wù)難以保持過去持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，盡管銀行對(duì)房地產(chǎn)直接的風(fēng)險(xiǎn)暴露一直沒有超過總貸款的20%，但包括地方政府平臺(tái)融資(以土地抵押)、企業(yè)直接或間接以土地為抵押的貸款和個(gè)人住房貸款在內(nèi)的貸款占據(jù)了銀行貸款規(guī)模的40%左右�？梢哉f，我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)如果爆發(fā)的話，首先沖擊的就是銀行。去年以來，房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的輿論甚囂塵上，之所以管理層特別強(qiáng)調(diào)防止發(fā)生局部性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，考慮的問題就是房地產(chǎn)泡沫對(duì)于財(cái)政危機(jī)、金融危機(jī)的影響。近期，資產(chǎn)證券化再次被提上改革日程，也屬出于此方面的考慮。因此，未來銀行個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模的增速下降也在情理之中，建議重點(diǎn)保留首套房貸，但適度降低利率優(yōu)惠幅度，同時(shí)取消二套房貸業(yè)務(wù)，這將是控制需求過度增長(zhǎng)的重要手段。