今年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件?
2014-02-25   作者:馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)家)  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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  2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年。土地市場(chǎng)的火爆,與開年之際市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了極其“詭異”的基調(diào):在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下,中國(guó)房地產(chǎn)將何去何從,中國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響?這些都成為決定2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。

  就土地市場(chǎng)而言,2014年開年伊始,包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場(chǎng)仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地,累計(jì)成交金額405.92億,超過(guò)了去年同期的7倍。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是,1月北京商品住宅成交僅僅6908套,成交面積74.42萬(wàn)平方米,無(wú)論是環(huán)比,還是同比,都暴跌近50%。在成交暴跌的同時(shí),北京對(duì)高價(jià)樓盤開始解禁,1月份3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)元的高價(jià)房獲批,最高者每平方米達(dá)到9.5萬(wàn)元,但這些高價(jià)樓盤的入市,并沒有帶動(dòng)樓市的回升,一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后,開始陷入了猶豫。

  與此相對(duì)應(yīng),在對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)判上,看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過(guò)剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為,隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施,住房過(guò)剩問(wèn)題也可能露出水面,金融部門已經(jīng)在對(duì)未來(lái)可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí),美國(guó)加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的不確定。春節(jié)前后,信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息,如果深究,也和房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià),也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)的恐慌。

  如此種種,已經(jīng)明白無(wú)誤地預(yù)示,2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè)觀的看法,只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化:一、二線城市繼續(xù)上漲,而供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的三、四線及以下城市房?jī)r(jià)下跌。

  從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看,由于各種因素的影響,中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn),并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟,房?jī)r(jià)下跌。首先,從過(guò)去十多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及巨大的住房需求看,最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火:一是貨幣超發(fā),貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束,一方面和中國(guó)努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān),另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后,全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過(guò)去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束,新興市場(chǎng)在未來(lái)至少5年將面臨流動(dòng)性短缺問(wèn)題,這將迫使中國(guó)央行被動(dòng)收縮貨幣,對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言,貨幣的收緊對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)是最致命的。

  第二,自2012年開始,中國(guó)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了高速增長(zhǎng),包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng)。除了這兩個(gè)因素之外,事實(shí)上,從供求關(guān)系而言,筆者在去年就一直強(qiáng)調(diào),就中國(guó)房地產(chǎn)的周期而言,需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束,從總量看,中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了40平方米,住房供求已經(jīng)基本平衡。

  事實(shí)上,對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是,已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì),能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn),一旦房?jī)r(jià)整體下降,無(wú)論是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì),還是所有的老百姓,都可能要為房?jī)r(jià)的下降而付出慘重代價(jià)。中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴也意味著,房?jī)r(jià)一旦下跌,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的日子也必將到頭,為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn),深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路,這是一個(gè)大概率事件。因此,就未來(lái)的房地產(chǎn)政策而言,一定要將未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌后政策的應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),除了加快土地制度改革等一系列長(zhǎng)效措施的建設(shè)之外,更重要的,高層應(yīng)該對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估,并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。

  目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三、四線城市,但就全局而言,2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言,沒有比房?jī)r(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。

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