房地產(chǎn)投資要防政策風(fēng)險
2014-04-03   作者:陳東海(東航國際金融公司)  來源:證券時報
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  房地產(chǎn)領(lǐng)域傳出的復(fù)雜信息,可能讓人對未來房價走勢難以判斷。最新的數(shù)據(jù)顯示,2014年2月,全國70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市有4個,持平的有9個,上漲的有57個,而同比看,價格下降的城市只有1個,上漲的城市則有69個。這似乎顯示價格還在上漲之中。

  但是,風(fēng)聲鶴唳的消息也不少。上月,杭州房地產(chǎn)傳出“馬年第一降”,某樓盤價格從每平方18000元直降至15800元,并且迅速波及周邊的樓盤。雖然事后信息表明,這些降價的房地產(chǎn)企業(yè),要么是因為需要新拿地,急需錢,要么是資金鏈面臨斷裂的危機,要么是數(shù)年無法清盤,但是降價總歸表明在之前的價格水平下市場需求不活躍。在杭州房地產(chǎn)市場降價的示范作用下,長三角的主要二線城市常州、無錫、寧波、南京都有類似的降價消息傳出。

  房地產(chǎn)未來大勢讓人困惑,但同樣困惑的還有政策不確定性或政策變化較快的風(fēng)險。2007年前后中國的投資性購買房屋的比例一度超過50%,在2009年初全球金融危機最高峰時投資性購房的比例一度跌至10%以下,但在2010年初又急劇升高至接近50%,在此情況下,“雙限”政策出臺,隨后中國炒房現(xiàn)象基本絕跡。到了2012年,中國投資性購房比例下降到10%左右。這個數(shù)字可能還包括了那些不限購的地區(qū),在限購地區(qū)炒房完全不可能,除了剛需只有少量的改善性需求。

  但嚴格的限購性政策面臨生變的風(fēng)險。日前媒體傳出長沙、杭州等多個城市在醞釀和討論松綁限購的可能性。

  在目前形勢下,部分地區(qū)放松房地產(chǎn)調(diào)控并非空穴來風(fēng),未來推向全國也并非不可能。目前國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)數(shù)據(jù)下行可能導(dǎo)致房價格下行,而房價下行又導(dǎo)致房地產(chǎn)市場蕭條,并推動GDP下行。今年中國的GDP增長數(shù)據(jù)計劃定在7.5%,仍然是很高的數(shù)據(jù),如果硬要達到目標(biāo)必然需要很高的投資,其中就包括房地產(chǎn)投資。依賴房地產(chǎn)投資以保持很高的GDP數(shù)據(jù),而房地產(chǎn)投資依賴于節(jié)節(jié)走高的房價。另一方面,目前地方政府負債沉重,需要資金來推動增長,而資金主要部分只能來自于繼續(xù)賣地。以上兩點決定各地依賴房地產(chǎn)的情況可能會加劇,這直接導(dǎo)致今后房價難以預(yù)測。

  這種困惑根子在于“調(diào)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)增長”難以兼顧。2008年的全球金融危機之前,中國經(jīng)濟嚴重依賴于投資和出口。2008年全球金融危機之后其實是全球調(diào)結(jié)構(gòu)的最好時機,但全球都被“穩(wěn)增長”給耽誤了。調(diào)結(jié)構(gòu)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場蕭條,而“穩(wěn)增長”則需要房地產(chǎn)市場的火爆。目前來看,“穩(wěn)增長”可能再次超越“調(diào)結(jié)構(gòu)”。

  但是,如果房地產(chǎn)市場未來過火,很可能會再次招致更嚴厲的行政調(diào)控。如同2008年底2009年初,全國出臺了鼓勵買房的各種政策,某地官員甚至喊出了類似“買房就是愛國”的口號。但是,僅僅過了一年時間,鼓勵政策就大轉(zhuǎn)向,各種限制買房的政策開始出臺,有些地方甚至敵意對待買房特別是投資性買房,一些響應(yīng)“買房愛國”的資金被套住。

  假如未來各地松綁雙限政策,投資房地產(chǎn)要以歷史為戒,不可輕視政策風(fēng)險。如果未來房地產(chǎn)再次火爆起來,比雙限政策更嚴厲的政策(如爭議很大的房產(chǎn)稅政策)出臺都是可能的。所以,不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人房地產(chǎn)投資者、消費者,需要謹慎對待政策帶來的風(fēng)險。當(dāng)然,除了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要注意政策變化風(fēng)險,出口和外貿(mào)部門、投機性熱錢等等也需要注意諸如2月19日的人民幣匯率中間價突然大幅變動帶來的那種政策風(fēng)險。鋼鐵投資、能源投資等等也需要防范相應(yīng)的風(fēng)險。

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