曾預(yù)言北京房?jī)r(jià)將漲到每平方米80萬(wàn)元的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，上周在天津舉行的達(dá)沃斯論壇上表示：未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后房地產(chǎn)將不但是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)客觀的現(xiàn)象。還有很多原因，決定了房地產(chǎn)是一個(gè)“日不落行業(yè)”。
至于房地產(chǎn)為什么是“日不落產(chǎn)業(yè)”，董藩進(jìn)一步解釋說(shuō)，因?yàn)槲覀兊浇裉鞛橹拐也坏剿奶娲吩谀睦�，這個(gè)行業(yè)你想讓它衰退，到現(xiàn)在為止找不出理由來(lái)。
近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界出現(xiàn)了一種“娛樂(lè)界化”傾向，很多學(xué)者為了吸引眼球，往往語(yǔ)出驚人。他們不怕說(shuō)錯(cuò)，就怕說(shuō)話沒(méi)人聽(tīng)。恕我直言，董教授就是這樣的人物。此次他的發(fā)言，同樣沒(méi)有多少學(xué)術(shù)價(jià)值。
近年來(lái)，關(guān)于住房供應(yīng)量有沒(méi)有飽和，房地產(chǎn)還有多大發(fā)展空間，學(xué)界爭(zhēng)論非常大。在我看來(lái)，一個(gè)重要的原因就是因?yàn)槿鄙俸诵臄?shù)字。中國(guó)房屋供應(yīng)情況非常復(fù)雜，官方的統(tǒng)計(jì)部門(mén)歷來(lái)只公布“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”和“政策性住房”兩項(xiàng)數(shù)字。也就是說(shuō)，大家討論的基礎(chǔ)只有商品房和保障房的供應(yīng)量。
其實(shí)，在市場(chǎng)中存在大量小產(chǎn)權(quán)房(違法建筑)、單位集資房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自用房、軍產(chǎn)房等五花八門(mén)的房子。以深圳為例，官方曾經(jīng)公布過(guò)到2011年年底違法建筑總量：37.94
萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05
億平方米，占全市總建筑面積的49.27%。深圳不是一個(gè)孤例，事實(shí)上在珠三角、長(zhǎng)三角很多城市，甚至在北京，都存在大量的小產(chǎn)權(quán)房或違法建筑。在眾多的地級(jí)市、縣城，各種非商品房的存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商品房。但這些事實(shí)，被地方政府和學(xué)界有意無(wú)意遮蔽了。
最近半個(gè)多月，我研究了中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量最大的18個(gè)省市自治區(qū)200多個(gè)地級(jí)以上城市最近5年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，數(shù)據(jù)非常令人震驚。我可以將它概括為兩大現(xiàn)象：
第一，幾乎所有省份的人均住房面積都已經(jīng)夠用了。比如在江西，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積達(dá)到了40.1平方米，農(nóng)村為48.5平方米;在廣東，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為35平方米，農(nóng)村為33平方米;在江蘇，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為36.8平方米，農(nóng)村為43.6平方米。但在很多城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然如火如荼進(jìn)行中，比如在廈門(mén)、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、銅陵，人均商品房施工面積都超過(guò)了10平方米。這還沒(méi)有包括非商品房，事實(shí)上在很多地方非商品住宅開(kāi)發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品住宅。
第二，中國(guó)的城鎮(zhèn)化正出現(xiàn)全面失衡現(xiàn)象。多數(shù)地級(jí)市，比如河南超過(guò)半數(shù)地級(jí)市，過(guò)去3年小學(xué)生減少人數(shù)都超過(guò)了15%(全國(guó)因計(jì)劃生育影響，平均減少5.8%)，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的人口流失。有人口持續(xù)流入的省會(huì)城市，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也超過(guò)了實(shí)際需求，比如在西安、武漢、成都、昆明、長(zhǎng)沙，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占全省比重都超過(guò)30%，甚至達(dá)到60%，是省會(huì)城市人口占全省比例的兩到三倍。也就是說(shuō)，那些人口流失的中小城市，原來(lái)房子就夠用，但仍然不斷有不小的增量;在人口持續(xù)流入的大城市，供應(yīng)量?jī)傻饺队趯?shí)際需求。而我說(shuō)的數(shù)字，沒(méi)有包括非商品房。
國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”2013年調(diào)查12個(gè)省、區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，全國(guó)正在規(guī)劃建設(shè)的新城、新區(qū)，可以容納34億城鎮(zhèn)人口，如果加上存量，中國(guó)的城鎮(zhèn)化足以將全世界城市人口裝進(jìn)來(lái)!
在這種情況下，閉著眼睛說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是“日不落行業(yè)”，是草率和荒謬的。而董藩說(shuō)的，因?yàn)闆](méi)有什么行業(yè)可以替代房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)就要“日不落”，就更為可笑。找不到新的龍頭行業(yè)，就只能接受經(jīng)濟(jì)危機(jī)。靠貨幣寬松來(lái)哄抬房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)行業(yè)虛假繁榮，這種空間已經(jīng)基本沒(méi)有了，因?yàn)槟菢訒?huì)讓經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)得更猛烈!
事實(shí)上，中國(guó)目前房子仍然供不應(yīng)求的城市，可能只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)“一線城市”了。而所謂的供不應(yīng)求，也主要是投資需求造成的。以前的投資需求被上千個(gè)大中小城市分流，現(xiàn)在大家看明白了，中小城市樓市風(fēng)險(xiǎn)太大，所以熱錢(qián)都在向一線城市集中。僅此而已。
