面對債務(wù)人欠債不還，而債務(wù)人最有價值的財產(chǎn)往往只有房屋，于是一些債權(quán)人便想到通過“以房抵債”來實現(xiàn)債權(quán)。那么，這種抵債方式怎樣才靠譜呢？
“以房抵債”必須符合法定要件
【案例】
2014年3月，饒志萍與王冠蘭簽訂一份《房屋買賣合同》，約定饒志萍將自己的房產(chǎn)出售給王冠蘭，成交價為120萬元；王冠蘭當即交付5萬元定金，余款必須在15日內(nèi)付清；如屆時未能付清，饒志萍有權(quán)解除合同并拒絕退回定金。之后，因王冠蘭沒有按時付清房款，且經(jīng)饒志萍催收未果，饒志萍遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。王冠蘭抗辯稱，饒志萍曾向好友張某借款200萬元未還，房款應從中抵銷，他們的買賣關(guān)系實質(zhì)是以房抵債，并非真實的房屋買賣合同，所以不應當再付款給饒志萍。饒志萍則認為，兩人之間屬房屋買賣合同關(guān)系，王冠蘭所主張的200萬元的債權(quán)與房屋買賣并無關(guān)聯(lián)，其“以房抵債”的理由不能成立。
【分析】
饒志萍有權(quán)解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》�！【偷窒臈l件，《合同法》第九十九條已經(jīng)作出了明確規(guī)定：“當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限�！倍景傅姆课葙I賣和饒志萍與張某之間的民間借貸，是兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系，也屬不同的民事主體；張某沒有將因借款導致的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給王冠蘭，不能認為王冠蘭與饒志萍間產(chǎn)生了債權(quán)；王冠蘭也沒有就抵消主張通知過饒志萍。本案不符合債務(wù)抵銷的法定要件，王冠蘭無權(quán)主張“以房抵債”。
“以房抵債”不得采用欺詐手段
【案例】
揭美清因生意之需，曾向好友關(guān)香蓮借款90萬元。由于揭美清出現(xiàn)虧損，一時無力還款，關(guān)香蓮知道如果逼其還款不僅得不到錢，甚至連朋友也沒法做。于是，只好耐心地等待時機。2014年4月，關(guān)香蓮向揭美清提出，自己在銀行有“鐵哥們”，能夠幫助揭美清獲取抵押貸款，以解燃眉之急。出于對關(guān)香蓮的信任，揭美清當即將自己名下一套房屋的產(chǎn)權(quán)證明、身份證交給了關(guān)香蓮。令揭美清始料不及的是，關(guān)香蓮卻以低于市場價約20%的價格，將房屋賣給潘某，并在收款后從中不管不顧地扣除了90萬元。面對揭美清拿“以房抵債”辯解且一副洋洋自得的樣子，感到受到愚弄的揭美清當即訴至法院，要求確認關(guān)香蓮與潘某的房屋買賣關(guān)系無效。
【分析】
關(guān)香蓮的“以房抵債”行為及其與潘某的房屋買賣合同無效，揭美清有權(quán)要求歸還房屋。本案涉及到民事欺詐問題，指的是一方通過制造假象或者隱瞞事實真相，使對方陷于錯誤認識，并基于這種錯誤認識，作出違反自己真實意愿的意思表示。盡管揭美清欠款屬實，但關(guān)香蓮以抵押貸款為幌子，隱瞞“以房抵債”之目的，騙取不明真相的揭美清交出有關(guān)證件，私自將房屋出賣，仍然與之吻合。而《民法通則》第五十八條第（三）項規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的”民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。更何況關(guān)香蓮以低于市場價約20%的價格將房屋賣給潘某，還嚴重侵犯了揭美清的合法權(quán)益。
“以房抵債”無需非得約定在先
【案例】
高蘭香有一套房產(chǎn)，經(jīng)有關(guān)權(quán)威機構(gòu)評估，價值186萬元。2014年5月，高蘭香因急需用錢，書面全權(quán)委托好友徐慶茹用該房屋向銀行抵押貸款，或?qū)⒎课莩鍪郏倚鞈c茹有權(quán)自主選擇貸款銀行及買主。半個月后，徐慶茹從一家商業(yè)銀行貸得186萬元現(xiàn)金，并交給了高蘭香。又過了一個月，徐慶茹墊款幫高蘭香還清了在銀行的貸款本息。不久，徐慶茹突遇交通事故，須賠償對方李某150萬元，而高蘭香表示無力歸還墊付款項，徐慶茹遂采取“以房抵債”方式，將高蘭香的房屋抵給李某，并辦理過戶手續(xù)。高蘭香獲悉后，以徐慶茹與李某未經(jīng)其許可，惡意串通將其房屋“以房抵債”為由，請求法院確認徐慶茹與李某間的“以房抵債”行為無效。
【分析】
徐慶茹與李某的“以房抵債”行為有效。惡意串通是指雙方當事人非法勾結(jié)，為牟取私利，共同實施損害國家、集體或者第三人利益的行為。即必須以損害他人利益為構(gòu)成要件。而本案中，高蘭香的利益并沒有受到損害：一方面，高蘭香全權(quán)委托徐慶茹處分房屋的目的在于變現(xiàn)。在徐慶茹以權(quán)威機構(gòu)評估的價值，從商業(yè)銀行貸得186萬元現(xiàn)金，并交給高蘭香后，其變現(xiàn)目的已經(jīng)實現(xiàn)。徐慶茹以同樣金額向銀行還清本金及墊付利息，也不存在損害高蘭香利益。另一方面，徐慶茹因突然遭遇變故，采取“以房抵債”方式，將房屋抵給李某乃至辦理過戶手續(xù)，雖然不在高蘭香委托授權(quán)的范圍之內(nèi)，但同樣既未違反高蘭香變現(xiàn)的初衷，也未給高蘭香的利益造成損害。
