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| 無需逼問開發(fā)成本 小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相 |
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| 2007-06-22 作者：葉檀 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價(jià)真相。
圍繞高房價(jià)的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議，似乎只是證明了一點(diǎn)，房價(jià)是無法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅，按現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。許多媒體、部門急人所急，大聲呼吁小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)，遭遇糾紛，購房者很可能成為無處聲冤的苦主。建設(shè)部已提示風(fēng)險(xiǎn)，國土資源部也拆除沒收了一些小產(chǎn)權(quán)房以儆效尤。
難道購買小產(chǎn)權(quán)房的人都是不知道保護(hù)自己利益的非理性人嗎？
購買的理由只有一個(gè)，便宜。統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價(jià)格的25%至30%，同一地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格降低在30%左右。這比政府推出的僅比周邊房價(jià)下降10%-15%、數(shù)量稀少的限價(jià)房更具吸引力。對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，他們愿意以低價(jià)、產(chǎn)權(quán)殘缺的方式，換回一套體面的住房，過上有尊嚴(yán)的生活。在他們的價(jià)值系統(tǒng)中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。并且，從披露的事實(shí)來看，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就會起到替補(bǔ)作用，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間。
另一方面來看，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格如此之低，反證了我國的房價(jià)不是不能低。
據(jù)報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房省去的費(fèi)用主要是兩部分，一是土地出讓金，二是各種稅費(fèi)。事實(shí)證明，刨去這兩塊費(fèi)用，住房價(jià)格可以壓低70%左右。我們一直爭論房地產(chǎn)商應(yīng)不應(yīng)該公布開發(fā)成本，沒有必要了，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下。
對于地價(jià)在推高房價(jià)中的作用，各利益方從來就沒有得出過一致的結(jié)論。國土資源部副部長贠小蘇去年6月表示，國土資源部組織有關(guān)單位對40個(gè)樓盤作了典型分析，結(jié)果顯示，不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”，地價(jià)占房價(jià)的比例平均在25%至30%左右。僅隔一月，國研中心宏觀部的一份研究報(bào)告卻顯示，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價(jià)上漲的主要?jiǎng)右颉?BR> 稅費(fèi)問題更是如此，房地產(chǎn)稅費(fèi)已成為抑制房價(jià)的常用武器，雖然稅費(fèi)大增而房價(jià)大漲，但那些信奉房價(jià)上漲是因?yàn)榇驂翰粔虻娜诉�在游說稅務(wù)部門源源不斷地出臺新的稅收政策。我國房地產(chǎn)三級市場上的稅收幾乎是世界上稅負(fù)最重的，從30%到60%稅率為四級累進(jìn)稅率的土地增值稅，稅率為3%的契稅，稅率為5%的營業(yè)稅（單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋按“銷售不動產(chǎn)”稅目計(jì)征營業(yè)稅），稅率為營業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率為3%教育費(fèi)附加稅，稅率為0.5‰的印花稅。房屋銷售所得稅：在核定征收方式下的應(yīng)納稅所得額為房屋轉(zhuǎn)讓收入，核定征收率為1%；在查實(shí)征收方式下的應(yīng)納稅所得額為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、合理費(fèi)用和繳納相關(guān)稅費(fèi)后的余額，稅率為20%�，F(xiàn)在又按折算計(jì)在累進(jìn)稅率為5%-45%的個(gè)人所得稅中征稅。上百項(xiàng)稅費(fèi)的結(jié)果必然是房價(jià)居高不下。
增加土地與房屋供應(yīng)、少收甚至不收稅費(fèi)，會房價(jià)應(yīng)聲急落，這是小產(chǎn)權(quán)房告訴我們的事實(shí)。
對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置？堵不如疏。我們一直在呼吁建造中國的萊維特小鎮(zhèn)，滿足民眾的住房需求，現(xiàn)在，中國的萊維特小鎮(zhèn)從民間出現(xiàn)了，政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化。
所以好的辦法應(yīng)該是：以更多的樓盤降低房地產(chǎn)的利潤空間；以低息暢通的融資渠道盡可能地?cái)U(kuò)大中低收入購房者的貸款之路；減少低價(jià)房的稅費(fèi)，還利于民；阻止國際資本大規(guī)模購買房產(chǎn)，緩解供需壓力；建立賦權(quán)于購房者的質(zhì)量監(jiān)管體系，以培育房屋審核質(zhì)量的獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，使民眾住上安全房；向所有人開放市場，解決小產(chǎn)權(quán)房對開發(fā)主體的不公平難題。 |
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