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武漢一家叫東星集團(tuán)的房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動(dòng)揭開(kāi)了房地產(chǎn)利潤(rùn)的冰山一角，這家公司不僅公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動(dòng)把自家樓盤(pán)的銷售價(jià)下調(diào)了30%，離樓盤(pán)很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫(xiě)著：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房?jī)r(jià)”，“響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房?jī)r(jià)”。(《CCTV-經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》3月25日)
自2002年以來(lái)，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國(guó)10大暴利行業(yè)之首，一批學(xué)者就開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)漫長(zhǎng)而激烈的口水戰(zhàn)；2005年，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，經(jīng)測(cè)算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過(guò)90%。更有開(kāi)發(fā)商自曝“沒(méi)高利潤(rùn)誰(shuí)做房地產(chǎn)”。種種跡象顯示，暴利是樓市代名詞的說(shuō)法是準(zhǔn)確的。
值得注意的是，類似于以上這些內(nèi)幕引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭(zhēng)論，不僅開(kāi)發(fā)商依然我行我素，買(mǎi)房人依然蜂擁售樓處，而且政府相關(guān)部門(mén)也缺少實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。
在筆者看來(lái)，“暴利事件”之所以打不垮高房?jī)r(jià)，最大的原因是供求失衡。從需求角度來(lái)看，樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒(méi)有抑制住炒房、投機(jī)，對(duì)自住性需求也缺乏合理引導(dǎo)，甚至說(shuō)樓市調(diào)控一直對(duì)需求缺少有效估計(jì)，致使需求呈泛濫之勢(shì)。當(dāng)然，房屋需求泛濫也與整個(gè)社會(huì)大環(huán)境相關(guān)，比如城市化進(jìn)程加快的拉動(dòng)，再比如說(shuō)流動(dòng)性過(guò)剩也是導(dǎo)致房屋投機(jī)活躍的原因。
從供應(yīng)層面來(lái)說(shuō)，政府壟斷土地和經(jīng)營(yíng)土地，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率，因?yàn)橥恋厥欠课葜�。而且，政府在壟斷土地和�?jīng)營(yíng)土地的同時(shí)，也對(duì)開(kāi)發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營(yíng)土地治理不善。那些大開(kāi)發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地。至于開(kāi)發(fā)商囤房、違規(guī)銷售、逃稅等，更是牟取暴利的手段。
從另一個(gè)角度分析，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏社會(huì)責(zé)任感也是一個(gè)原因。樓市自有暴利之說(shuō)起，從沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商正大光明站出來(lái)戳穿樓市的暴利面目。之前，雖有開(kāi)發(fā)商曝行業(yè)黑幕，但都是隱姓埋名，其真實(shí)性就大打折扣，對(duì)行業(yè)的沖擊力也極其有限。而武漢這家開(kāi)發(fā)商站出來(lái)戳穿樓市的暴利面目，也并不是基于企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，而是緣于從今年初銷售突然遭遇谷底的原因。
更重要的是，更多的地方政府在袒護(hù)暴利，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，有的開(kāi)發(fā)商在二三線的項(xiàng)目決定降價(jià)時(shí)，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)等部門(mén)的批準(zhǔn)。原因竟然是房?jī)r(jià)降了會(huì)影響當(dāng)?shù)赝恋刎?cái)政的收益，甚至覺(jué)得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低了“沒(méi)面子”。
可見(jiàn)，有地方政府撐腰，樓市暴利難除。那么，還有沒(méi)有其他辦法來(lái)治理暴利呢？筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲的原因之一就是，德國(guó)房?jī)r(jià)并不是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。二是完善法律，比如說(shuō)及早出臺(tái)物業(yè)稅、《住宅法》綜合調(diào)控，甚至都可以制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |