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日趨嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并未挫傷作為中國最大建筑地產(chǎn)綜合企業(yè)的中國建筑發(fā)展的信心。公司董事長孫文杰昨日在接受本報記者專訪時表示，在近十年來最嚴厲的一次政策調(diào)整下，房價和整個行業(yè)的銷售速度都將下降，但房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展前景仍值得看好。
“中國建筑不是追求短期利益的投機者，所以，市場環(huán)境平穩(wěn)健康地發(fā)展，是我們能在激烈競爭中取勝的最主要保障�！睂O文杰說，像去年以來的市場劇變，作為規(guī)�；�(jīng)營的中國建筑，不能不隨波逐流，但這是相當危險的，“因此我們希望中央的調(diào)控政策能成功”�，F(xiàn)在，中國建筑已經(jīng)為“過冬”儲備了充足的糧草，在手的790多億元資金，將支持公司在78家央企退出地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)調(diào)整中展開并購、儲備土地等方面有所作為。
該出手時仍要出手
土地儲備將達6000萬平米
在中國建筑目前的主業(yè)結(jié)構(gòu)中，房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)的營業(yè)收入比例為7.2∶1.3∶1.5，利潤比例則為3∶0.8∶6.2，房地產(chǎn)無疑是影響公司業(yè)績和股價表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。
孫文杰說，在調(diào)控政策連續(xù)出臺的背景下，未來一段時期內(nèi)，部分城市房地產(chǎn)價格瘋漲的態(tài)勢將能得到遏止。而面對新形勢，中國建筑的思路、決策和行為也必須更加謹慎小心。從今年年初起，中國建筑就立即放慢了買地的速度，并把工作重點轉(zhuǎn)向了已在手土地的開發(fā)建設(shè)上來。
“我跟中國建筑全系統(tǒng)都說了，半年之內(nèi)不拿地王�！睂O文杰說，面對房價成為社會和政治問題，不調(diào)控不行，不嚴厲不行�！暗�是要看到，中國的房地產(chǎn)市場，從來都是在宏觀政策的調(diào)控之下波浪式地向前發(fā)展的，總的趨勢是不斷向好�！比绾握J清形勢，把握節(jié)奏，在未來的變化中尋找機遇，就是將考驗領(lǐng)導(dǎo)者眼光和戰(zhàn)略水平的一道難題。
孫文杰闡述了自己的三個“解題”思路：一是要看市場變化趨勢大致是個什么模樣。面對信貸和供地兩大政策最大幅度的一次調(diào)整，中國建筑必須要等到市場穩(wěn)定下來再出手；二是要看政府賣地的規(guī)則如何改變。相比復(fù)雜的評標和可能出現(xiàn)的暗箱操作，簡單的招拍掛方式對中國建筑最有利，但企業(yè)必須盡快適應(yīng)有關(guān)變化；第三則是要關(guān)注企業(yè)并購的機會。
雖然短期房價調(diào)整已成定局，但孫文杰坦言，近年來居民財富和市場投機者的實力增長同樣可觀，“未來還會有一個市場力量和政策博弈的過程”。對于中國建筑來說，需要耐心看一看。但從長遠說，更重要的是自己發(fā)展的節(jié)奏不能被打亂。上市后，中國建筑定下了房建工程、基建工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入由8∶1∶1調(diào)整為6∶2∶2的目標，就是要實現(xiàn)從一個勞動力和管理密集型的建筑公司，升級為資金、管理和技術(shù)密集型的建筑地產(chǎn)企業(yè)集團的目標。中國建筑拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信心和決心未來不會動搖。
“中國建筑現(xiàn)有土地儲備4800多萬平米，以我們的規(guī)模，土地儲備穩(wěn)定在6000萬平米左右是比較合理的�！睂O文杰表示，中國建筑還會伺機再繼續(xù)購入大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備，因為這是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。同樣，公司也不會完全因市場價格高低而影響開發(fā)節(jié)奏，中國建筑將保持每年1000多萬平米的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，未來甚至提高到更高水平。
抓住并購機遇
實現(xiàn)中海地產(chǎn)全面超越
“我個人估計，此次國家嚴厲的信貸調(diào)控政策，對某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，可能比國際金融危機的影響還要大。”孫文杰說，事實上，在2008年底前后，中國海外發(fā)展（即中海地產(chǎn)）已與多家房地產(chǎn)企業(yè)洽談收購事宜，但此后出臺的寬松政策使這些企業(yè)躲過了一劫�！氨敬握{(diào)控，將對資產(chǎn)負債率高的企業(yè)影響最大。”孫文杰說，站在行業(yè)的角度，這可能將帶來劇烈洗牌，雖然不希望發(fā)生，但中國建筑必須爭取抓住其中的并購機會。
78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是中國建筑面臨的又一資源整合良機。孫文杰說，中國建筑已向國資委表態(tài)，只要有需要，中建一定參與對相關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的處置�！邦A(yù)期會采取行政加市場的方法，但以市場為主。”孫文杰表示，78家央企中多數(shù)對地產(chǎn)是階段性投資，解決起來難度并不大，但幾家規(guī)模較大的企業(yè)具有很好的資產(chǎn)和人員隊伍，對其整合，相關(guān)部門必將采取審慎的態(tài)度。中國建筑作為央企中建筑地產(chǎn)一體化的企業(yè)，具有自身優(yōu)勢，也將爭取在其中獲得機會。
孫文杰表示，2006-2009年是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速的時期，但為了顧全中國建筑整體上市，中海地產(chǎn)的發(fā)展速度有所放慢。上市后，中國建筑大力支持中海實現(xiàn)全面超越，截至目前，已連續(xù)采取包括注資、合作發(fā)展、優(yōu)先讓中海拿地等措施。
“目前，中海地產(chǎn)的盈利能力、土地儲備、融資能力等多項指標均已超過萬科�！�
孫文杰表示，中國建筑目前負債率僅69%左右，近期還將發(fā)行200億元中期票據(jù)，將為中海未來發(fā)展提供強大的資金支持。而“中海地產(chǎn)在歷次宏觀調(diào)控中都有受益，這次也不會例外�！彼嘎�，今年中海地產(chǎn)已定下目標，將實現(xiàn)不低于20%的增長，而未來，中國建筑還將要求其繼續(xù)加快發(fā)展，爭取在盡可能短的時間內(nèi)實現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)的全面超越。
全面布局
希望投資價值獲市場認可
在中海之外，中建地產(chǎn)是中國建筑又一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。孫文杰表示，公司的建筑業(yè)務(wù)始終和房地產(chǎn)業(yè)密不可分，中建地產(chǎn)將在其中尋找發(fā)展機會，努力通過成為城市建設(shè)運營商、拓展部分中海未進入的省會城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中等城市，以及積極進入保障性住房領(lǐng)域等途徑，成為公司做強做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補充力量。
在海外市場，中國建筑同樣有長遠計劃。孫文杰透露，公司已有意進軍美國房地產(chǎn)市場，“中國建筑目標是在2020年成為世界第一的建筑地產(chǎn)綜合企業(yè)集團，這將是必由之路。”進入途徑將考慮收購一些價格較便宜的物業(yè)，以及收購建筑和地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合較好的企業(yè)等方式。此外，中國建筑還對印度、俄羅斯、阿聯(lián)酋等國地產(chǎn)業(yè)保持了長期關(guān)注，但考慮到當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境等因素，目前尚未有實際進入計劃。
孫文杰坦言，上市9個月來，自己對中國建筑唯一不滿意的就是股價表現(xiàn)。2009年中國建筑新簽合同額同比增長45.9%，凈利潤同比大幅增長108.7%，交出了一份靚麗的業(yè)績答卷，但股價卻剛剛跌破4.18元的IPO發(fā)行價�！叭绻皇且驗樵谀陥笃�，大股東會選擇繼續(xù)增持�！倍S著全面布局的展開，他堅信中國建筑的投資價值將最終得到市場的認可。這位曾長期掌舵中國海外發(fā)展，在香港地產(chǎn)界耕耘20多年的董事長告訴記者：“0688上市至今，市值增長超過35倍。0688的今天，就是601668的明天�！� |