上海樓盤高撤銷迷局 開(kāi)發(fā)商對(duì)抗政策是主因
    2008-04-15    作者:唐文祺    來(lái)源:上海證券報(bào)

  近期一則傳言引發(fā)熱議,稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。
  業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報(bào),深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

  一方面是成交量回暖,一方面卻是樓盤高撤銷率復(fù)萌。一時(shí)間,關(guān)于上海樓市利用高銷售率營(yíng)造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。
  雖然上海市房地資源局公開(kāi)回應(yīng),在有針對(duì)性的調(diào)查之后,報(bào)道樓盤的網(wǎng)上撤銷率為3.3%,屬于“基本正!。但是,業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報(bào),深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

樓市成交走高“掩護(hù)”高撤銷額

  近期一則傳言引發(fā)熱議,稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪,一時(shí)間,引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質(zhì)疑。
  上海證券報(bào)記者根據(jù)該帖羅列出來(lái)的樓盤進(jìn)行核實(shí),“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,自今年開(kāi)始,的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出,尤其是位于靜安區(qū)的泰府名邸這一樓盤,截至昨日,今年4月份的合同撤銷次數(shù)為69次;與當(dāng)月103次的簽約次數(shù)相比,占比近67%。其他如普陀區(qū)的香溢花城、南匯區(qū)的藝泰安邦等個(gè)盤,在今年的銷售過(guò)程中,其合同撤次數(shù)與其簽約次數(shù)相比,皆屬偏高。
  據(jù)記者得到的一份內(nèi)部數(shù)據(jù)名單,在撤銷額居前十的樓盤中,大部分樓盤位于中環(huán)線甚至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域。部分內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔樓盤,撤銷額居高不下的現(xiàn)狀,自今年1月份起延續(xù)至今,而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交有所走高的3月份,撤銷額更有相應(yīng)提升。
  記者隨即依據(jù)該名單進(jìn)行數(shù)據(jù)核查,位于長(zhǎng)寧區(qū)的御翠豪庭,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示3、4月份間的總計(jì)簽約次數(shù)為88次,而合同撤次數(shù)則為69次,該盤在兩個(gè)月間的共計(jì)撤銷率達(dá)到了78%。此外,徐匯區(qū)的海上名邸在兩個(gè)月間的撤銷額高達(dá)50%;浦東新區(qū)的涇南七街坊,3月份的合同撤次數(shù)為40,4月份的合同撤次數(shù)11次,其撤售額同樣不小。

網(wǎng)上撤銷率3.3%屬“基本正!?

  上海市房地資源局日前針對(duì)該情況進(jìn)行公開(kāi)回應(yīng),表示“目前全市商品房合同撤銷率未見(jiàn)異!。早先曾有媒體報(bào)道稱,帖中提及的17個(gè)樓盤平均合同撤銷率達(dá)到39.7%,8個(gè)樓盤合同撤銷率超過(guò)40%,其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達(dá)到100%。上海市房地局表示,對(duì)于報(bào)道中提及的近20個(gè)樓盤進(jìn)行了逐一核實(shí),除去名稱有誤、無(wú)法查詢的2個(gè)樓盤之外,從預(yù)售合同的撤銷情況看,其他18個(gè)樓盤自開(kāi)盤以來(lái),網(wǎng)上撤銷率為3.3%,屬于“基本正!。上海市房地局方面也表示,這些樓盤的定金合同撤銷率較高,其中15個(gè)樓盤的定金撤銷率高于全市平均水平。
  上海市房地局稱,從全市定金合同撤銷原因來(lái)看,主要是當(dāng)事人約定期限較短,到期未完成簽約備案系統(tǒng)予以自動(dòng)撤銷,也有少部分客觀原因造成撤銷。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%,情況總體上正常。但是,“也不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商存在通過(guò)虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示,對(duì)于上述定金合同撤銷率較高的樓盤,房地部門將作進(jìn)一步調(diào)查。

多方面原因形成“造假”

  對(duì)于樓盤撤銷額居高不下的情況,多位業(yè)內(nèi)人士表示,造成原因其實(shí)有其多樣性。
  “高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士,這其間就會(huì)牽涉到結(jié)匯的時(shí)間性問(wèn)題!敝倭柯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱表示。由于各限“限外”政策陸續(xù)出臺(tái),結(jié)匯入境需要花費(fèi)一段時(shí)間,從而會(huì)造成無(wú)法及時(shí)完成簽約備案手續(xù)的問(wèn)題。“還有相當(dāng)部分客戶的信息掌握比較滯后,甚至是在預(yù)訂完物業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)外匯無(wú)法結(jié)算,從而造成高檔樓盤中產(chǎn)生一定的撤銷率。”
  “現(xiàn)在網(wǎng)上信息全部公開(kāi)化,開(kāi)發(fā)商如果想保留較好位置的房源,就可以先占用這部分房源,之后再做撤銷,這樣就能夠更好地完成銷控工作!睆氖?tīng)I(yíng)銷業(yè)務(wù)多年的專業(yè)人士直言不諱。尤其在去年,上海市房地局為了對(duì)市場(chǎng)銷控進(jìn)行規(guī)范,下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》,《通知》表示,商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬(wàn)平方米。該人士表示,營(yíng)造高銷售額同樣可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”,“因此,樓盤銷售過(guò)程中的高撤銷額是部分開(kāi)發(fā)商使用的‘正!悸罚@是一大主因。”
  此外,還有知情人士向上海證券報(bào)記者介紹表示,樓盤在推盤入市之前,通常會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的客戶“培養(yǎng)期”。在意向客戶累積到一定數(shù)量之后,開(kāi)發(fā)商才有把握正式開(kāi)盤預(yù)售。然而有意思的是,在如今觀望氣氛濃郁的情況下,當(dāng)初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現(xiàn)象。“有許多客戶在開(kāi)盤當(dāng)天的確是進(jìn)行了預(yù)訂,之后卻紛紛表示反悔。究其原因,是認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高!痹撝槿耸咳缭S解釋徐匯區(qū)某樓盤發(fā)生的高撤銷率。
  據(jù)人民銀行網(wǎng)站日前公布的調(diào)查顯示,進(jìn)入2008年,居民購(gòu)房意愿再創(chuàng)新低,房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,而上海跌幅表現(xiàn)最大,比上季度下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)。

  相關(guān)稿件
· 數(shù)據(jù)顯示:今年一季度上海投資者信心下降 2008-04-15
· 上海:“無(wú)紙通關(guān)”試點(diǎn)成效初顯 2008-04-15
· 上海樓市暴漲論背后的陰謀 2008-04-14
· CFE2008將于今年11月8日在上海舉行 2008-04-14
· 2008年3月中原(上海)領(lǐng)先指數(shù)月報(bào)【圖】 2008-04-14