住宅VS高端物業(yè) 中國樓市“冷熱兩重天”
    2008-08-15    作者:王婷    來源:中國證券報(bào)
  從7月份各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,在今年剩下的不到4個(gè)月的時(shí)間內(nèi),中國住宅市場走弱的局面應(yīng)該很難扭轉(zhuǎn)。然而,高端物業(yè)板塊卻逐漸呈現(xiàn)出另一派景象。坊間認(rèn)為,同樣是價(jià)值的理性回歸,兩者的對(duì)比,反映出中國樓市投資趨勢(shì)的一種變化。
  土地價(jià)格增速減慢加上銀行信貸收緊,個(gè)人貸和開發(fā)貸受到嚴(yán)格控制,促使各地住宅房地產(chǎn)價(jià)格有必要,也有條件下降。
  統(tǒng)計(jì)顯示,7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%,漲幅比6月低1.2個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查結(jié)果還表明,7月份新建住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%,漲幅比6月低1.3個(gè)百分點(diǎn)。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往并未包括開發(fā)商給出的隱性折扣部分。房價(jià)一直堅(jiān)定上漲的北京地區(qū),在今年7月也出現(xiàn)了小戶型和二手房滯漲的局面。中國的許多二、三線城市的住宅房地產(chǎn)價(jià)格,或保持溫吞的增速,或呈現(xiàn)不同程度的縮水。
  從國外經(jīng)驗(yàn)來看,住宅類房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快并不正常。坊間普遍認(rèn)為,住宅類房地產(chǎn)價(jià)格走低是一種理性回歸,能有效抑制住宅類房地產(chǎn)被過度投機(jī)炒作,優(yōu)化市場秩序,保障民生住房。
  與住宅市場價(jià)量齊跌的局面相比,在奧運(yùn)、上海世博會(huì)等因素的帶動(dòng)下,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景仍然被看好。在需求量增長的環(huán)境下,中國不少高端物業(yè)吸引了更多資本,尤其是外資的介入。由于海外房地產(chǎn)市場更為疲軟,中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚,回報(bào)率高,諸多外資機(jī)構(gòu)還是愿意以中國的高端物業(yè)作為資產(chǎn)配置。
  以寫字樓為例,據(jù)統(tǒng)計(jì),第二季度,北京甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升,達(dá)到13.2%,比上季度提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。本季度租金繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長趨勢(shì),達(dá)到了191.9元/平方米/月,環(huán)比上漲6.6%,同比上漲18.5%,是近7年來增速最快的一個(gè)季度。分析認(rèn)為,在奧運(yùn)期間,市場潛在的吸納量在兩個(gè)月左右時(shí)間沒有得到釋放,奧運(yùn)會(huì)后交易活躍程度會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高潮。上海、深圳等地區(qū)的寫字樓租金也保持著穩(wěn)步的上漲。二線城市成都的甲級(jí)寫字樓平均月租金也環(huán)比上漲2.74%,同比上漲17%。
  由于高端物業(yè)熱度不減,今年上半年,中國境內(nèi)有13個(gè)項(xiàng)目被確認(rèn)為外資收購,總投資規(guī)模已接近去年的63%。這些項(xiàng)目主要是商業(yè)地產(chǎn)、大型寫字樓和酒店式公寓項(xiàng)目。
  此外,由于130號(hào)令的限制,外資通過外債投入房地產(chǎn)市場的方式已被限制。不少外資如今正采取更為曲折的方式進(jìn)入中國的高端物業(yè)市場,其中被使用得最多的為離岸交易,即外資機(jī)構(gòu)向手中擁有中國物業(yè)的其它外資機(jī)構(gòu)購買資產(chǎn);其次是尋找具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的內(nèi)地開發(fā)商,通過合資公司共同開發(fā)項(xiàng)目。
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