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中國社科院4月27日發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為,今年房價(jià)繼續(xù)上漲,奧運(yùn)后北京房價(jià)不會(huì)跌 | 與去年“五一”黃金周比,今年期房銷售簽約面積只相當(dāng)于去年的61.26%,簽約套數(shù)也少了352套,平均每天少賣約60套房。期間期房網(wǎng)上簽約平均每套住宅面積為108平方米,而去年這個(gè)數(shù)值為124平方米。但房價(jià)依然居高不下。有開發(fā)商稱,住宅套均面積的下降,說明“90平方米七成令”的政策顯效。但放棄購房計(jì)劃的李先生則不以為然,他認(rèn)為這不過是“去年‘五一’買大房子的錢現(xiàn)在只夠買小房子了!”
高房價(jià)下群體性觀望
盡管售樓商家在“五一”長假前做足了架勢(shì)要讓黃金周成“淘金周”,很多售樓處和房屋中介機(jī)構(gòu)推出各種優(yōu)惠措施,實(shí)行折扣價(jià),延長營業(yè)時(shí)間或推出多種看房線路……但事實(shí)上,消費(fèi)者購房的熱情并沒有預(yù)想的那么高。 在房價(jià)居高不下、新樓盤越來越少的現(xiàn)在,買房已不再是一件迫切需要做的事情,“等等看,也許更好! 2007年是國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的第四年。4年來,為抑制過高的房價(jià),政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而,北京的房價(jià)在投資和投機(jī)性的雙重需求下持續(xù)逆水行舟,依然一路高歌猛進(jìn)。現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)多數(shù)樓盤每平方米超過萬元,五環(huán)以內(nèi)難覓每平方米8000元以下的新盤。 針對(duì)近期北京公布的限價(jià)商品房價(jià)格,不少低收入家庭表示有點(diǎn)失望!拔魅斓南迌r(jià)房均價(jià)賣到6000元一平方米,我們還是買不起。”但限價(jià)房的推出使不少人推遲了購房計(jì)劃。 調(diào)查顯示,居民總體購房意愿有所回落,回答未來3個(gè)月有購房打算的居民比例下降。僅有6.2%的市民未來一年內(nèi)打算購房,與2005年和2006年同期相比,購房意愿急劇下降。而其中首當(dāng)其沖的原因,正是北京房價(jià)的猛烈上漲使不少購房者望而卻步。
二手房租售比超警戒線
在北京鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋天地店經(jīng)理谷旭光看來,雖然“五一”期間二手房生意不如預(yù)想的那么火爆,但是黃金周這幾天仍然可以說是“豐收”。據(jù)介紹,他所在的店鋪每天接待看房者人數(shù)比平時(shí)有較大增幅,不少人有成交意向。這幾天來看房的多為年輕白領(lǐng)人士,大都傾向于總價(jià)70萬元至80萬元、面積90平方米以下的小戶型,對(duì)于三居室的需求量比較小。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2007年第一季度北京二手房成交量達(dá)到1.72萬套左右,相比2006年的1.63萬套,上漲幅度達(dá)5.52%。 二手房的火爆孕育著風(fēng)險(xiǎn)。社科院不久前發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示,2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過國際警戒線,房價(jià)虛高傾向明顯。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。根據(jù)我愛我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì),北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區(qū)的“租售比”已經(jīng)高達(dá)
1:270至1:400。 “而從發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律看,一般房屋租售比的警戒線是1:200。當(dāng)超出這一比例時(shí),表明市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)!鄙缈圃簩<医忉屨f。
供需雙方開始深度博弈
按照傳統(tǒng)習(xí)慣,4月份通常北京住宅進(jìn)入一年中旺銷季節(jié),然而今年反常。從北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)看,雖然北京房價(jià)繼續(xù)高漲,銷售量與去年同期相比,卻縮水了40%。截止4月17日,北京在售住宅總量達(dá)到10萬套。按照目前市場(chǎng)前四月的平均銷售速度,足夠今年北京市場(chǎng)消化一年。 成交量縮水,供給也相對(duì)充足,那么價(jià)格上漲就違反了供需規(guī)律。很顯然,北京樓市供需雙方已經(jīng)開始進(jìn)入深度博弈,勝負(fù)要看誰能扛得更持久。作為供給者的開發(fā)商,希望樓市永遠(yuǎn)“火”下去;而作為樓市的需求者,一部分人買房開始回歸理性,這多半是因?yàn)榉績r(jià)太高讓其難以承受而做出的無奈選擇,少半是政府出臺(tái)的一系列政策讓其看到一點(diǎn)點(diǎn)房價(jià)會(huì)降的希望。 而開發(fā)商依然自信。一是保障性住房制度落實(shí)不到位,人們改善住房還得靠商品房;二是房地產(chǎn)商們已經(jīng)羽翼豐滿,有足夠資金來支撐項(xiàng)目開發(fā),即便房屋滯銷開發(fā)商也暫時(shí)不必選擇降價(jià)。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)開始在利益極大化的共同追求中默契配合,漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,與消費(fèi)者抗衡。
樓市郊區(qū)化趨勢(shì)明顯
在北京,城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭的事實(shí),因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出,北京市未來一至兩年的商品房供應(yīng),主要得看今年和去年的土地供應(yīng)情況。 按供地?cái)?shù)量計(jì)算,2006年公開出讓的土地中,二環(huán)內(nèi)為零,二環(huán)至三環(huán)間占12%,三環(huán)至四環(huán)占20%,四環(huán)至五環(huán)占11%,五環(huán)外近郊占16%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并,那么,位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之,一兩年后,上市的新房,將有近六成建在五環(huán)外。 北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的消息說,今年二季度北京市計(jì)劃供應(yīng)的土地共50塊,其中住宅用地33塊,除去4月份供應(yīng)的土地份額,在未來的兩個(gè)月內(nèi),北京還將有27塊住宅用地入市交易,其中包括今年住宅用地的“地王”地塊、規(guī)劃建筑面積為60.2萬平方米的順義馬坡順新家園項(xiàng)目,以及其他3塊規(guī)劃建筑面積達(dá)40萬平方米的項(xiàng)目,總體規(guī)劃建筑面積不少于
200萬平方米,預(yù)計(jì)將形成今年土地交易的高潮。 在北京5月份22個(gè)預(yù)計(jì)入市的純新盤中,16個(gè)位于四環(huán)以外,占純新盤上市的73%.其中有12個(gè)位于五環(huán)外,說明京城樓市放量郊區(qū)化趨勢(shì)越來越明顯。 |