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| 童大煥：小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)新意義不可低估 |
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| 2007-06-26 童大煥 來源:東方早報(bào) |
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日前，建設(shè)部官員提醒民眾說，從農(nóng)村購買“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房，蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)得不到法律保護(hù)，不能辦理土地證、房產(chǎn)證和契稅等證明。
相當(dāng)長一段時(shí)期以來，國家有關(guān)部門類似的提醒，甚至國土資源部門“嚴(yán)禁”農(nóng)村居民向城市居民出售土地、房屋的招呼已經(jīng)打過不知多少次，但一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，提醒歸提醒，嚴(yán)禁歸嚴(yán)禁，城市周邊特別是大城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房卻越來越呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。在北京，小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量已占在售樓盤總量的兩成左右；在天津，類似90萬平方米的大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出現(xiàn)。
房屋是許多國人一生中最大、最重要的財(cái)產(chǎn)，因此根本用不著提醒，所有購買小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的民眾，都會仔細(xì)算計(jì)、掂量這類房屋的產(chǎn)權(quán)政策風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房表面上產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)很大，實(shí)際上民間交易自有一套規(guī)則在。幾十年來中國農(nóng)民的農(nóng)房一直沒有得到有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，其交易照樣在有條不紊地進(jìn)行。在絕大多數(shù)情況下，小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際的交易、出租、繼承等方面并不存在任何障礙。
絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都有開發(fā)商資本和技術(shù)的介入。沒有開發(fā)商的介入，缺乏資金和技術(shù)的農(nóng)民自行開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房幾乎是不可能的。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格之所以如此之低，在于省去了三部分費(fèi)用：一是購地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。小產(chǎn)權(quán)房是揭示樓市真相的金鑰匙，清晰地告訴我們高昂的樓價(jià)主要來自高昂的土地成本和上百種稅費(fèi)。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是公共利益和個(gè)人利益的帕累托改進(jìn)，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價(jià)房的責(zé)任，人們通過小產(chǎn)權(quán)房這一自發(fā)、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題！這樣一來，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、尤其是福利責(zé)任將大幅減輕，只需投入少量財(cái)力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。
從這個(gè)意義上說，小產(chǎn)權(quán)房是一場土地和房屋供應(yīng)的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價(jià)和房價(jià)大幅度回落。它也是農(nóng)民自我城市化的一場革命。以往，農(nóng)村的城市化必須由政府規(guī)劃先行，政府以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行收購?fù)恋兀缓笠詭资踔翈装俦兜母邇r(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，城市化完全是在政府的計(jì)劃之下推進(jìn)。如今，農(nóng)民通過小產(chǎn)權(quán)房的模式將城里人吸引過來，形成城鄉(xiāng)居民你中有我我中有你的新城格局，農(nóng)民通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。城市人口則把城市文明帶入鄉(xiāng)村，人口的聚集效應(yīng)創(chuàng)造出大量服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化和市民化。
這不正是我們孜孜以求的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”、“城鄉(xiāng)融合”、“縮小城鄉(xiāng)差距”、“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”嗎？農(nóng)民已經(jīng)用他們的親手創(chuàng)造在實(shí)現(xiàn)著我們夢寐以求的理想！
1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天，更多、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權(quán)房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕！這樣的創(chuàng)新意義，將比當(dāng)年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會公共福利的增進(jìn)效果也更直接、更大、更持久和廣泛。
我國《土地管理法》62條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這說明村民有權(quán)出售自己的房屋。但不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。另外，憲法和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。當(dāng)然，政府對于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴(yán)格規(guī)范，特別是對于耕地應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格限制，但不宜限制農(nóng)民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，農(nóng)民只要在現(xiàn)有的宅基地上進(jìn)行重新規(guī)劃，就可以生產(chǎn)出大量的廉價(jià)房屋，在給自己帶來土地增值收益、實(shí)現(xiàn)“自我城市化”的同時(shí)，為城市居民提供住房福利。對于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應(yīng)該及時(shí)予以肯定并為之保駕護(hù)航，對于反其道而行的各種限制，則應(yīng)當(dāng)予以廢止或者修訂。 |
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