資產(chǎn)證券化緩解銀行房貸壓力
    2007-09-21        來(lái)源:新京報(bào)

  房貸風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)。9月10日,央行上海總部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下,房貸仍大規(guī)模上升。當(dāng)月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人房貸猛增71.3億元,創(chuàng)2005年以來(lái)單月新高,其中新增個(gè)人消費(fèi)貸款占新增貸款總量的99%,房貸占到了90%。

房貸已步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期

  近日建行研究中心發(fā)布研究報(bào)告也指出,雖然我國(guó)沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng),但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)。(9月20日《上海證券報(bào)》)

  在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息,個(gè)人房貸支付不斷增加的情況下,意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。
  數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億元。
  個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。近年來(lái),我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)。
  從數(shù)據(jù)來(lái)看,個(gè)人房貸仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款,多數(shù)銀行并不認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)難控,在贏利壓力下垂涎于穩(wěn)定的房貸高利息收益似乎有理。但銀行將自己捆綁在房貸上承擔(dān)的是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)漲則大收利潤(rùn),房?jī)r(jià)跌則滿盤(pán)皆輸。
  一旦發(fā)作,將比美國(guó)次級(jí)債危機(jī)厲害百倍。美國(guó)次級(jí)債所占份額在金融份額中極小,而我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,直接或間接地來(lái)自銀行貸款,而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人,占全部購(gòu)房總數(shù)的90%。
  因此,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將影響中國(guó)銀行業(yè),最終直接打擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)。中央政府顯然不會(huì)允許這樣的情況出現(xiàn),銀監(jiān)會(huì)最近的壓力測(cè)試,以及未必空穴來(lái)風(fēng)的提高房貸的首付比例的傳言,都與這一背景有關(guān)。

銀行內(nèi)控機(jī)制并不嚴(yán)密

  一些銀行之所以認(rèn)為房貸風(fēng)險(xiǎn)不大,理由有兩條:一是認(rèn)為對(duì)貸款者審核嚴(yán)格,風(fēng)險(xiǎn)控制基礎(chǔ)做得不錯(cuò);二是因?yàn)榉抠J有抵押品,商人有土地、個(gè)人房貸有房子,起碼銀行還能收回成本。
  從目前來(lái)看,我國(guó)銀行內(nèi)控機(jī)制并不嚴(yán)密,所謂的收入證明等很少加以審核。最重要的是,土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來(lái),一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道,房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能縮水至原來(lái)評(píng)估價(jià)的一半甚至30%,這種極端情況在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的日本、以及東南亞金融危機(jī)后的我國(guó)香港地區(qū)都發(fā)生過(guò)。
  以目前房地產(chǎn)旺市時(shí)的估價(jià),來(lái)抵御房地產(chǎn)一旦衰退之后的風(fēng)險(xiǎn),無(wú)異于空中樓閣式的想像。當(dāng)然,在房地產(chǎn)旺市時(shí)期,國(guó)內(nèi)銀行都慮不及此,不過(guò)作為政府,考量全面風(fēng)險(xiǎn)防止經(jīng)濟(jì)崩盤(pán),則是職責(zé)所在。

抵押貸款證券化分散風(fēng)險(xiǎn)

  如何抵御房貸風(fēng)險(xiǎn)?建行提出的建議是,加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理,加快住房抵押貸款證券化,健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制。這些舉措中,健全內(nèi)控機(jī)制所訴求的是銀行本身治理的健全,而加快抵押貸款證券化則是政府、央行、銀監(jiān)會(huì)一直希望推進(jìn)而進(jìn)展緩慢的做法。
  美國(guó)次級(jí)債也許會(huì)讓國(guó)內(nèi)銀行冒出一頭冷汗。如果遭遇這種困境,國(guó)內(nèi)銀行以目前的經(jīng)營(yíng)模式可能也會(huì)像英國(guó)的北巖銀行一樣遭到擠兌。
  美國(guó)的情況雖然嚴(yán)重,大部分金融機(jī)構(gòu)卻全身而退。這不能不說(shuō)是美國(guó)銀行資產(chǎn)證券化的大成功。通過(guò)證券化將利益同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)分散給世界投資者,在危急時(shí)刻顯示出保全自身的英雄本色。
  為緩解房貸風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)正強(qiáng)力推行信貸資產(chǎn)證券化,銀行個(gè)人住房、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款等都有可能作為證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品。據(jù)稱(chēng),第二批試點(diǎn)結(jié)束后,信貸資產(chǎn)證券化可望進(jìn)入取消額度限制的常規(guī)化發(fā)行階段。

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