樓市調(diào)控新政一月有余，交易量下跌，價(jià)格卻未見大面積調(diào)整，媒體熱議，萬科開盤價(jià)格優(yōu)惠800，是試水還是松動(dòng)？樓價(jià)是否會(huì)發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)？《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。國務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)的新“國十條”在17號(hào)已經(jīng)正式滿月了，今天我們要關(guān)注新政滿月之后房地產(chǎn)市場的一些變化。一個(gè)月以來，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，各地樓市成交量也銳減，樓市觀望的情緒彌漫和增加，近日有媒體是這樣報(bào)道的，北京的萬科已經(jīng)開始在執(zhí)行降價(jià)的策略了，這一策略引起了多方的關(guān)注，萬科降價(jià)是否能夠帶頭打破高房價(jià)的堅(jiān)冰？一系列的調(diào)控政策出臺(tái)之后效果會(huì)怎樣呢？對(duì)于后續(xù)的調(diào)控政策又存在著怎樣的期待呢？今天我們將就此展開評(píng)論。
    兩位評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻，同時(shí)請(qǐng)大家登陸央視網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)或者加入號(hào)碼為123456789的QQ來發(fā)表您的觀點(diǎn)和建議，稍候我們會(huì)關(guān)注到您的留言。
    首先我們還是來了解一下相關(guān)的一些新聞背景。
    樓市新政滿月，成為各大媒體盤點(diǎn)地產(chǎn)市場的熱門詞匯。
    從4月17號(hào)“新國十條”出臺(tái)至今，樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化？4月份，全國70個(gè)大中城市，房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%，房地產(chǎn)市場伴隨著政策的出臺(tái)，經(jīng)歷了一番波動(dòng)，然而其間，樓市價(jià)格走勢撲朔迷離，消費(fèi)者在觀望，開發(fā)商依然未見降價(jià)的大動(dòng)作出手，市場似乎又進(jìn)入了新一輪的博弈。而這兩天，一則來自北京萬科降價(jià)的消息吸引了市場的目光。
    媒體報(bào)道，4月16號(hào)，北京萬科旗下的中糧假日紫苑，最后兩棟樓開盤，開盤價(jià)格低于市場預(yù)期25000元/平方米，在各種優(yōu)惠后，實(shí)際成交價(jià)格約為24200元，而項(xiàng)目周邊在售的二手房價(jià)格在26000—28000/平米之間，記者采訪了萬科北京公司的銷售負(fù)責(zé)人。
    肖勁（北京萬科公司營銷總監(jiān)）：因?yàn)檫@個(gè)房子剛開始賣，最后的結(jié)果還不太清楚，這都是我們預(yù)期算的一個(gè)東西（價(jià)格），我們現(xiàn)在的整個(gè)的政策并不是降價(jià)，萬科一貫認(rèn)為價(jià)格其實(shí)不是由我們決定的，是由市場決定的，我們只能去適應(yīng)市場。
    盡管回答的有些含糊，但是試水也罷，還是有松動(dòng)的跡象，包括中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文等業(yè)內(nèi)專家表示，萬科在業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿性效應(yīng)巨大，如果不出意外，萬科在北京的價(jià)格調(diào)整將會(huì)成為北京房價(jià)調(diào)整的開始。
    主持人：我們注意到萬科的營銷總監(jiān)他這么說，這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場來決定的，而現(xiàn)在他們降價(jià)是適應(yīng)市場的需求，是為了適合這個(gè)市場，那是不是意味著“新國十條”出臺(tái)之后的一個(gè)月，首先我們看到調(diào)控的政策是顯效了，同時(shí)是不是也意味著這些房地產(chǎn)都會(huì)適應(yīng)這個(gè)市場的需求，是不是就意味著整體的價(jià)格的下降，這個(gè)趨勢已經(jīng)開始出現(xiàn)了，或者說是逐漸的明顯了？
    張鴻：我們今天單單看萬科的降價(jià)800塊錢的話，可能你還很難說它是一個(gè)真正的降價(jià)的行為，大概只能叫促銷，因?yàn)楹芏喙�司在新開盤的第一天可能都有這樣的一個(gè)打折促銷的這樣一個(gè)活動(dòng)，但起碼比原來，你需要加價(jià)才能拿到房子要好一些了，而且雖然800塊錢有點(diǎn)少，但是總比不降要好一點(diǎn)。為什么說它不是一個(gè)純粹的降價(jià)的行為呢？因?yàn)槲覀儗?duì)地產(chǎn)商降價(jià)有一個(gè)基本的判斷，就是他如果覺得自己要降價(jià)的話，一般來說會(huì)一步到位，他不會(huì)今天降800，明天降900，后天……然后大家就會(huì)期待他一直降下去，他就沒有底了，所以一般來說他會(huì)一步到位，然后再往上提。不管怎么樣，就是很多人說可能是上半年的任務(wù)需要完成，還有就是說對(duì)政策的一個(gè)試探，我覺得他肯定是有某種意義的看一下市場到底是怎么回事，一般來說會(huì)成交量先下來，大家開始觀望，開發(fā)商也要看政策到底是怎么回事，成交量下來，一般兩三個(gè)月以后可能會(huì)接下來會(huì)有一些開發(fā)商覺得，哎，扛不住了，然后一些就開始主動(dòng)的打折降價(jià)了，所以說，他們可能還在這樣的一個(gè)判斷當(dāng)中，這個(gè)過程當(dāng)中，我們不能說一下從今天開始萬科降價(jià)了，其他家就開始都降價(jià)了，但是有一個(gè)，有一種開發(fā)商，我覺得他們應(yīng)該是在政府政策一出來就降價(jià)的，就是國有的開發(fā)商，因?yàn)樗�是國有的，他�?yīng)該率先的承擔(dān)國家政策的這樣的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，所以我覺得他們應(yīng)該向萬科學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)萬科，學(xué)習(xí)恒大好榜樣。
    主持人：馬教授你認(rèn)為呢？
    馬光遠(yuǎn)：我覺得這個(gè)事實(shí)上我同意剛才媒體的一個(gè)說法，就叫試探性降價(jià)，這個(gè)試探性是目前我覺得開發(fā)商的，很多開發(fā)商的一個(gè)比較糾結(jié)的一個(gè)心態(tài)，尤其在目前的情況下，我們看到這個(gè)量已經(jīng)下來了，成交量，一線城市的成交量基本上到了50%—60%，是比較普遍的，那么也就是說量的方向已經(jīng)明確了，那么現(xiàn)在唯一需要確定的方向就是說價(jià)格的方向怎么樣，那么仍然我們看到這個(gè)在萬科做這么一個(gè)試探性的降價(jià)以后，其他并沒有跟進(jìn)，我們看到今天各大開發(fā)商并沒有就萬科本身的這么一個(gè)行為，像2008年的時(shí)候引起很大的反響，我記得2008年的時(shí)候，王石提出這個(gè)“拐點(diǎn)論”以后，引起的反響就非常大，當(dāng)時(shí)他的壓力也很大，剛開始是否認(rèn)，當(dāng)然后來價(jià)格證明了，他判斷正確以后，他當(dāng)仁不讓的把“拐點(diǎn)論”攔到自己的這兒，說自己發(fā)明的，所以目前我們沒有看到這么一個(gè)心理方面很明顯的一個(gè)變化。我覺得萬科的這么一個(gè)試探性降價(jià)，甚至跟5月5號(hào)恒大的降價(jià)比的話，相對(duì)而言，他引起的，雖然當(dāng)然這個(gè)整體的幅度可能比恒大要小，但是整體的效應(yīng)他還是比較大的，我覺得這個(gè)表面上來看的話，很多開發(fā)商目前還比較鎮(zhèn)靜，但是我相信這個(gè)心底引起的漣漪，已經(jīng)這個(gè)波浪，已經(jīng)是起來了，所以這種情況下，我們看到特別是有兩個(gè)數(shù)據(jù)說明，在目前情況下，降價(jià)的一個(gè)好處，是一季度的時(shí)候，一季度的時(shí)候這個(gè)按照銷售金額來排行的話，萬科排第一，恒大排第二，如果按照銷售面積來排的話，恒大排第一，萬科排第二，那么這說明在目前這么一個(gè)微妙的情況下，價(jià)格本身的一些輕微的變動(dòng)，那么在業(yè)績帶來的影響是比較大的，我覺得這個(gè)效應(yīng)可能會(huì)成為一個(gè)示范效應(yīng)。
    主持人：確實(shí)是這樣，房子關(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到每一個(gè)人，我注意到今天參加我們這個(gè)發(fā)言的也比較多，有一位朋友是跟我們通過網(wǎng)絡(luò)來連線的，我們現(xiàn)在連線他，喂，您好，請(qǐng)問您在哪里？
    網(wǎng)友：你好，我在北京。
    主持人：北京的，買房了嗎？
    網(wǎng)友：有一套。
    主持人：有一套，您對(duì)目前的這個(gè)房地產(chǎn)市場怎么看？
    網(wǎng)友：我認(rèn)為萬科降價(jià)，包括這個(gè)政策，我國房地產(chǎn)價(jià)格根本不是泡沫，而是一種壟斷價(jià)格，我認(rèn)為政府還沒有找到根本性的問題，根本的解決方式。
    主持人：那如果說讓您來出一個(gè)建議的話，您會(huì)怎么說？
    網(wǎng)友：如果說的話，我想這個(gè)首先小產(chǎn)權(quán)房能上市，然后第二是這個(gè)土地價(jià)格要急需下降，我認(rèn)為這是這個(gè)現(xiàn)在急需要改變房價(jià)的最終解決途徑。
    主持人：好，謝謝，謝謝您的參與，謝謝。好，我們?cè)賮砜匆幌缕渌�的朋友們都有什么樣的觀點(diǎn)。
    “螞蟻”，他認(rèn)為“萬科降價(jià)有可能帶頭打破高房價(jià)的堅(jiān)冰，房產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)越來越來嚴(yán)厲，降價(jià)趨勢有萬科帶頭必然會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的效應(yīng)”。
    再來看另外一位“月牙兒”，他認(rèn)為“這種是暫時(shí)的降價(jià)，或者后者是為了前進(jìn)，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)很多，就如生物鏈出了問題，自然界就有物種要滅絕”。他看的更全面、更廣一點(diǎn)，從一個(gè)植物鏈，食物鏈的角度來看待這個(gè)問題，那么我們也知道，“新國十條”出臺(tái)已經(jīng)是有一個(gè)月了，那么這一段時(shí)間中國房地產(chǎn)市場也有一些變化，現(xiàn)在我們就整體的來了解一下這些變化。
    有人說，萬科是房地產(chǎn)界的“壞孩子”，也有人說萬科是帶頭降價(jià)的地產(chǎn)界“帶頭大哥”，很多人還記得，2008年1月底，商品住房成交量下降，土地拍賣遇冷，萬科在成都率先降價(jià)30%，隨后廣東降，上海降，成都降了，在北京的項(xiàng)目也一次性付款93折的優(yōu)惠，但是沒想到，在杭州降價(jià)促銷卻遇到了麻煩，杭州萬科推出的青年置業(yè)計(jì)劃，四個(gè)樓盤的部分小戶型以8到8.5折的折扣打包銷售，最低折扣為7.5折，降價(jià)吸引了新顧客，卻得罪了不少老業(yè)主，戶型相近的房子，一夜之間，房子縮水十幾萬元，部分業(yè)主還拉出了要求退房的橫幅，阻礙打折活動(dòng)的進(jìn)行。而時(shí)下，打折這個(gè)口號(hào)是由恒大先喊出來的，今年5月6號(hào)，恒大宣布對(duì)全國范圍內(nèi)的40個(gè)在售樓盤8.5折促銷讓利，5月16號(hào)，恒大地產(chǎn)在安徽合肥的一個(gè)新項(xiàng)目，以8.5折開盤，引來了數(shù)千購房者前來排隊(duì)購房。
    購房者：因?yàn)橹�前比較低的價(jià)位的時(shí)候我們錯(cuò)過了，如果再往后的話，不知道政策怎么變。
    恒大地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說，降價(jià)之后，公司的銷售有了幾倍的增長，他們的打折活動(dòng)也會(huì)隨行就市，每隔半個(gè)月制定一次價(jià)格。掃描熱點(diǎn)城市，樓市新政后，北京樓市交易雖然降溫，但是房價(jià)卻繼續(xù)上行，深圳成交降低6成，價(jià)格卻同比漲了67%，上海成交創(chuàng)新低，新盤均價(jià)漲幅近14%，不少買方賣方，雙方觀望氣氛濃厚，在杭州第十屆人居展不見了往年的火爆情況，詢問展示的樓盤，哪怕是聲稱馬上要開盤的開發(fā)商，得到的都是無準(zhǔn)確時(shí)間，無房源數(shù)量，無確切價(jià)格的“三無”答案。
    參展商：目前政策不是很明朗，具體的話肯定也是要等到政策出來，明朗了以后我們才能有一個(gè)正式的價(jià)格出來。
    主持人：萬科的這一次降價(jià)很容易讓人聯(lián)想其在2008年的時(shí)候，在杭州的那一次四盤同降的這個(gè)降價(jià)，這一次降價(jià)和那一次降價(jià)有什么不同？
    張鴻：第一次降價(jià)，他和第二次降價(jià)就已經(jīng)不同了，第一次是他要把房子降價(jià)賣出去以后要去買地，就是他發(fā)布“拐點(diǎn)論”的時(shí)候，然后我們看到他這邊降著價(jià)，然后拿到錢以后那邊就到全國各地買地，第二次是非常危險(xiǎn)的，就是他四盤同降，他是覺得金融危機(jī)已經(jīng)來了，然后他這個(gè)時(shí)候把房子一降價(jià)，拿到錢以后，他不是買地，他是現(xiàn)金為王，準(zhǔn)備過冬，所以我們算了一下，四盤同降那個(gè)時(shí)期，他大概手上有兩百億的現(xiàn)金，準(zhǔn)備過冬了，事實(shí)上那個(gè)時(shí)期，很多開發(fā)商都是缺錢的。
    主持人：缺錢。
    張鴻：包括現(xiàn)在看的很火的恒大地產(chǎn)，當(dāng)年是準(zhǔn)備香港上市，然后沒上成，結(jié)果資金鏈就非常非常緊，所以你看那時(shí)候開發(fā)商他是資金緊張，心里又沒底，然后身邊有一個(gè)公司降價(jià)，何況又是萬科這樣的公司，他開始降價(jià)，那自己就開始很恐慌，他有一個(gè)示范效應(yīng)，但是現(xiàn)在很多大的開發(fā)商他自己心里有底，手有余糧心不慌，所以他依靠萬科或者幾個(gè)公司的這樣的一個(gè)降價(jià)，讓他感到非常緊張的這種示范效應(yīng)就弱了很多，如果不是這些樓盤正好在他身邊的話，他可能按照自己的這樣一個(gè)未來的經(jīng)營策略去走。
    主持人：盡管剛才兩位評(píng)論員談到了這一次萬科的降價(jià)可能不能說是整個(gè)房地產(chǎn)市場的一個(gè)普遍的一個(gè)趨勢，但是萬科畢竟還是這個(gè)房地產(chǎn)界……
    馬光遠(yuǎn)：龍頭老大。
    主持人：哎，龍頭老大，那他率先不管是降了800塊還是300塊，總而言之他是在往下在降價(jià)了，那這個(gè)在這個(gè)整個(gè)中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是有一個(gè)示范的效應(yīng)，或者說是有一個(gè)帶頭的作用呢？
    馬光遠(yuǎn)：我覺得這樣的，剛才張鴻講形勢不同，我覺得形勢差不多，因?yàn)閺膬r(jià)格本身來講的話，房地產(chǎn)本身的價(jià)格并不僅僅取決于資金鏈，并不僅僅取決于他有這么多的錢我就可以不降價(jià)，還取決于政策本身的走向，我覺得這一點(diǎn)很關(guān)鍵，更取決于競爭對(duì)手的競爭策略，價(jià)格策略，那么這一次我們看到，如果單純的看資金鏈的話，也應(yīng)該動(dòng)態(tài)的來看，不要靜態(tài)的來看，靜態(tài)來看的話，萬科2009年的現(xiàn)金流現(xiàn)在是230億，但是我們要看它的負(fù)債的話900多億，再看一下銀行對(duì)房地產(chǎn)的融資的限制的話，我們看到在年初的時(shí)候我們看到，房地產(chǎn)上市公司的再融資的規(guī)�？赡芤�三千億，這說明，就是說我們看到亮麗的報(bào)表下面，事實(shí)上面臨著資金鏈緊缺的這么一個(gè)事實(shí)，而且去年的時(shí)候，我們看到，很多開發(fā)商大量的拿地，事實(shí)上這些錢都囤積在地上邊，那么再從目前的房貸政策來講的話，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市再融資，都提出了嚴(yán)格的要求，也就是說如果我們從這個(gè)資金鏈本身面臨的形勢來看的話，不僅不如2008年，而且比2008年要緊很多，因?yàn)?008年的時(shí)候，事實(shí)上從銀行來講的話，是愿意給開發(fā)商放開的，那么現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是收緊，這個(gè)口袋越收越緊，第二個(gè)從政策本身來講的話，政策面臨的形勢，我覺得2008年不可相提并論，目前的政策是非常明白的，也就是說我要達(dá)到一個(gè)什么樣的目的，我對(duì)目前高房價(jià)的態(tài)度來講的話，這個(gè)明明白白的。
    主持人：我們看到目前消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)下跌的預(yù)期在增強(qiáng)，觀望的態(tài)度，觀望的氛圍也是越來越濃厚，但是我們也看到，其實(shí)在整個(gè)房地產(chǎn)交易的市場當(dāng)中，這個(gè)價(jià)格依然還是比較高的，甚至有些樓盤，可以說是逆勢還提了價(jià)，那么接下來后續(xù)的政策應(yīng)該如何繼續(xù)調(diào)控？那么高房價(jià)的堅(jiān)冰如何才能夠徹底的打破呢？稍候繼續(xù)我們今天的評(píng)論。
    樓市價(jià)格走勢撲朔迷離，面對(duì)房價(jià)，眾說紛紜，站在“十字路口”的房地產(chǎn)市場，何時(shí)回歸理性？《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人：好，歡迎各位繼續(xù)關(guān)注我們今天的《今日觀察》，現(xiàn)在我看到有一些朋友給我們傳來了一些漫畫，我們來看一下，兩位評(píng)論員給我們解讀一下，這個(gè)是比較好懂的。
    馬光遠(yuǎn)：這個(gè)中國樓市面臨方向性的選擇，有些說要拐彎了，有些說要往右轉(zhuǎn)，往左轉(zhuǎn)，那么真正的出路何在？所以面前情況來講的話，我覺得還是比較微妙的，但是有一個(gè)方向應(yīng)該是確定不移的，就是說目前的高房價(jià)肯定是不可持續(xù)的。
    主持人：不可持續(xù)的。
    馬光遠(yuǎn)：對(duì)。
    主持人：好，再來看下一幅。
    張鴻：樓市行情看看能不能把這個(gè)給它拉下來。
    主持人：把箭頭往下拉。
    張鴻：對(duì)，但是現(xiàn)在可能拉一點(diǎn)，一丁點(diǎn)可能我們跳起來還是夠不著，所以可能得拉下來很多才能讓我們買到房。
    主持人：我們注意到目前房地產(chǎn)市場有一個(gè)交易量比較低，但是價(jià)格呢依然還是比較高，這樣的一個(gè)狀態(tài)，那么對(duì)于這一點(diǎn)，我們做了一個(gè)短片，我們一起通過這個(gè)短片來了解一下。
    樓市成交量大跌，房價(jià)依然堅(jiān)挺，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1到4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本年資金來源21603億元，其中國內(nèi)貸款4552億元，增長39.9%，個(gè)人按揭貸款2955億元，增長102.1%，另外，14家上市銀行去年年報(bào)顯示，累計(jì)貸款總額約23萬億元，涉及房地產(chǎn)市場的貸款超過5萬億元，占比超過20%。此后，信貸收緊的信號(hào)開始釋放，5月10號(hào)，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率，此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房貸按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施，銀行收縮信貸，加上銷售情況的急轉(zhuǎn)之下，一位開發(fā)商財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)媒體表示，現(xiàn)在基本上是拿不到開發(fā)貸款了，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還必須還要有50%的自有資金，只能靠現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠支持。
    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》文章說，目前開發(fā)商可能還不差錢，但隨著時(shí)間的推移，尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話，開發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會(huì)受到影響，絕大多數(shù)上市房企，今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實(shí)力稍遜一籌的小規(guī)模民營企業(yè)的處境將更加艱難。
    樓市如何回歸理性？新華社援引專家的觀點(diǎn)說，目前的政策猶如彈簧，打壓也只能是暫時(shí)的，解決房地產(chǎn)問題要抓住供需矛盾關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從供需方面著手而非需求，現(xiàn)在的政策在區(qū)分性和針對(duì)性上還要進(jìn)一步改進(jìn)，不能一刀切。
    主持人：其實(shí)我們現(xiàn)在面臨著一個(gè)比較糾結(jié)的格局，一方面是交易量比較低，但是開發(fā)商呢，他價(jià)格還是沒有降下來，另外一方面，作為消費(fèi)者來說，他很糾結(jié)的是到底是買還是不買，接下來是會(huì)繼續(xù)再降還是會(huì)再升？那么這是一個(gè)怎樣的格局，作為一個(gè)消費(fèi)者來說應(yīng)該用什么樣的心態(tài)來面對(duì)這樣的格局？
    張鴻：消費(fèi)者現(xiàn)在的心態(tài)其實(shí)很好，很容易，就是你靜觀其變，你總不至于在現(xiàn)在這樣博弈還沒有分清楚的時(shí)候，你就開始買房吧，而且現(xiàn)在看來，往下下行的可能性是非常大的，只不過看看開發(fā)商，包括一些利益集團(tuán)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲而獲益的這些集團(tuán)，他和我們中央政策的博弈到底會(huì)持續(xù)多久�，F(xiàn)在經(jīng)常有人問我說，什么樣抄底合適？其實(shí)問的就是這個(gè)問題，就是這個(gè)政策能持續(xù)多久，因?yàn)檫@種擔(dān)心其實(shí)是有歷史淵源的，就是我們過去事實(shí)上是在調(diào)控的時(shí)候，然后馬上就要調(diào)控到位的時(shí)候開始拯救房地產(chǎn)，而且我們現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入到一個(gè)就是可以說是房地產(chǎn)有一部分入境依賴的這樣一個(gè)綁架當(dāng)中去，就是我們現(xiàn)在不知道他被綁架的多嚴(yán)重，但是起碼我們看到在每一次危機(jī)的時(shí)候，包括1998年金融危機(jī)，包括2003年的“非典”時(shí)期，包括2009年的金融危機(jī)，每一次充當(dāng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的火車頭的，基本上都是房地產(chǎn)，就這個(gè)時(shí)候，那你如果你現(xiàn)在打壓它的話，打壓到多大的程度你的經(jīng)濟(jì)是能夠承受的，這是一個(gè)，中國經(jīng)濟(jì)到底能和它有什么樣的一個(gè)關(guān)系，第二呢就是地方政府到底能夠承受多久，我們現(xiàn)在經(jīng)常說你開發(fā)商我看你能撐多久，事實(shí)上地方政府在這一塊能撐多久，現(xiàn)在也是一個(gè)未知數(shù)，那怎么辦？所以現(xiàn)在就是一個(gè)博弈的過程，在博弈沒有清楚的時(shí)候，而且很可能接下來政策力度如果到位，地方政府如果執(zhí)行到位的話，很可能房價(jià)是往下走的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候?qū)ο�費(fèi)者來說，沒有什么別的建議，就是靜觀其變。
    主持人：靜觀其變，繼續(xù)觀望。
    張鴻：對(duì)。
    馬光遠(yuǎn)：我愿意回答張鴻剛才提出的問題，第一個(gè)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)綁架的影響，也就是說這一次如果我們把房價(jià)往下走的話，那么對(duì)中國GDP的影響有多大，我可以講一季度的時(shí)候11.9%，11.9%的話如果往下打3%到4%，那房地產(chǎn)本身它在整個(gè)的GDP的增長里邊貢獻(xiàn)不到1%，去年很大，也不到1%，如果說我們往下打3%到4%的話，還是8%，所以我覺得政策的空間來講的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，這一次，我們?yōu)槭裁凑f這一次能夠出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，信息來源就是一季度我們GDP的增長達(dá)到11.9%，這一次我們有很大的空間來做這個(gè)事。第二個(gè)對(duì)地方財(cái)政的影響，地方財(cái)政本身，我認(rèn)為地方財(cái)政一直是缺錢的，即使我打一個(gè)比方，即使分稅制完全改變，也就是說中央一分錢都不收，地方會(huì)不會(huì)賣地，仍然會(huì)賣地，那第二個(gè)從地方債務(wù)來講的話，地方債務(wù)昨天這個(gè)國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人講，就是說地方債務(wù)本身的風(fēng)險(xiǎn)并不大，這事實(shí)上透露出一個(gè)信號(hào)，就是說不要以為，以這種說，把房地產(chǎn)打下來以后，地方上會(huì)承受了，不要有這種言論來擾亂政策，我覺得這一點(diǎn)是比較明白的，第三點(diǎn)，房價(jià)究竟會(huì)下來多少，也就是說下來多少以后對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響，我覺得這一點(diǎn)非常需要說，有很多人看到說如果往下打的話，那么整個(gè)沒人建房子了，整個(gè)投資會(huì)萎縮，整個(gè)房子沒人蓋了，供應(yīng)又減少了，整個(gè)房價(jià)是不是又會(huì)上去，我覺得房價(jià)往下打30%，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是暴利行業(yè)，仍然有人搶著蓋房子，所以我們目前的“十號(hào)文”，它的主要目的不是為了打房價(jià)，不是為了打房地產(chǎn)，而是保證房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展。
    主持人：再看看其他朋友有什么看法，“紅紅”他認(rèn)為“在抑制經(jīng)濟(jì)繼續(xù)瘋長勢頭方面效果是非常顯著的，但是所謂的房價(jià)拐點(diǎn)并沒有出現(xiàn)，尤其是新盤并沒有大幅度降價(jià)，二手房市場有所松動(dòng)，但是效果不是很明顯，所以還繼續(xù)要觀望”�，F(xiàn)在我們?cè)賮砺犚宦犔丶s評(píng)論員對(duì)這個(gè)問題有怎樣的觀點(diǎn)和建議。
    黃瑜（中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長）：從我們過去研究的情況來看，一旦政策出臺(tái)的時(shí)候，價(jià)格的變化通常要滯后成交量大概一個(gè)季度，有些地方甚至是半年以上，這次我們監(jiān)測的結(jié)果可以看到，就是由量傳遞到價(jià)格的變化速度很明顯在加快，可以看到房價(jià)上漲過快的一些城市，特別是在某些城市的某些區(qū)域，它的價(jià)格調(diào)整是比較明顯的；第二個(gè)從企業(yè)的角度上來說，主要的幾個(gè)企業(yè)都紛紛提出，選擇合適的銷售策略來促進(jìn)銷售，這是一個(gè)趨勢性東西，確確實(shí)實(shí)這些大企業(yè)，他們的一些舉動(dòng)和行為，對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的市場，是影響非常大的，我們對(duì)4月份進(jìn)行總結(jié)發(fā)現(xiàn)就是說，這些大的企業(yè)在4月的整體均價(jià)漲幅，是低于全國平均水平的，這表明這些大企業(yè)在新政出臺(tái)之前，實(shí)際上已經(jīng)采取了一些策略。
    顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長）：現(xiàn)在這種情況下，我們的房地產(chǎn)市場的確也要適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控，既要防止過去我們出現(xiàn)過的市場調(diào)控以后的強(qiáng)力的反彈，又要注意不要出現(xiàn)市場的大起大落，或者嚴(yán)重的下挫，因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，恐怕這兩方面傾向都要注意。那么這次看來，我們決心比較大，再加上最近國務(wù)院出臺(tái)的文件，就是要給民營的資本，尋找開辟更多的投資渠道，讓一部分投機(jī)需求者的資金可以有更好的趨向，而不是主要地投資房地產(chǎn)市場，這樣一些有利條件，都是可以防止強(qiáng)力反彈的；當(dāng)然了這個(gè)當(dāng)中更主要的一點(diǎn)就是我們土地供應(yīng)量如果真正能夠像我們國家的有關(guān)部門公布的那樣，能夠如期地完成供應(yīng)計(jì)劃，那么對(duì)我們后期的供應(yīng)加大以后，再加上我們對(duì)需求的遏制，那么強(qiáng)力反彈的可能性變得很小了。所以我認(rèn)為首先我們要穩(wěn)定房價(jià)，第二，我希望在我們投資方面，在增長方面也能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定，這樣才能達(dá)到我們宏觀調(diào)控的目的。
    主持人：“新的國十條”出臺(tái)已經(jīng)有一個(gè)月了，那么對(duì)于它的顯著的效果大家已經(jīng)看到了一些，但是大家也有一個(gè)共識(shí)，就是政策的穩(wěn)定是關(guān)鍵，那么在接下來的這個(gè)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策的制定和執(zhí)行上，兩位評(píng)論員有什么樣的建議？
    張鴻：我覺得在抑制需求的同時(shí)，另一方面需要增加供給，這個(gè)供給包括我們老百姓的供給，普通商品房的供給，我們看到土地的70%要用于保障性和中小戶型的商品房；還有一個(gè)，就是我們的用地模式可能要有所改變，這樣才能更多的增加供給，因?yàn)殡S著城市化的進(jìn)程，農(nóng)民進(jìn)城肯定是增加了房地產(chǎn)的需求，對(duì)吧，但是事實(shí)上農(nóng)民身上還有一塊地，如果讓那塊地也進(jìn)入到城市里來的話，也可以變成商品房流通的話，那可能會(huì)，這個(gè)城市化進(jìn)程可能會(huì)增加房屋的供給。
    馬光遠(yuǎn)：我覺得目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政已經(jīng)一個(gè)月了，但從地方上來看，地方上具體執(zhí)行的細(xì)則并沒有幾個(gè)地方出來，是吧，除了青島、北京、深圳以外，大多數(shù)的地方并沒有出臺(tái)具體的怎么樣去執(zhí)行這個(gè)政策的措施，我覺得這個(gè)執(zhí)行是非常重要，也就是說……