差別房貸不足以遏制樓市投機(jī)
    2010-08-03    作者:劉曉忠    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    近日,央行著重重申,下半年要繼續(xù)落實(shí)好適度寬松貨幣政策,嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策,促進(jìn)房市健康平穩(wěn)發(fā)展。
  可以這樣說,差別房貸政策確實(shí)抬高了投機(jī)者炒作成本,有助于緩解房市投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。但差別化房貸政策的威懾力相對(duì)有限,能否有效貫徹取決于商業(yè)銀行的具體行為。一方面,當(dāng)前商業(yè)銀行如何執(zhí)行差別化的房貸政策面臨著認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的模糊問題,既認(rèn)房又認(rèn)貸雖然有助于提高差別房貸政策的精準(zhǔn)度,但鑒于房市相關(guān)信息的相對(duì)分散性,商業(yè)銀行要嚴(yán)格貫徹差別化房貸政策面臨著高信息獲取成本,如購房者是否是二套房或三套房,商業(yè)銀行需要搜集該購房者是否在其他行有房貸、其名下是否有房產(chǎn)、婚姻狀況以及配偶未成年子女是否擁有房產(chǎn)等。顯然,如此高成本的房貸認(rèn)定就令差別房貸的執(zhí)行效力大打折扣。而且,央行也面臨著較高的監(jiān)督成本。
  另一方面,商業(yè)銀行是否嚴(yán)格貫徹差別房貸政策,缺乏有效的威懾力。當(dāng)前商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放房貸面臨怎樣的懲罰,并不明晰,這使得差別房貸政策在實(shí)際執(zhí)行中變成了沒有牙齒的老虎。我們認(rèn)為,有關(guān)部門應(yīng)該通過設(shè)置房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,如把目前的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由0.5提高至1,對(duì)二套房的房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重可以提高至1.2,如此一來商業(yè)銀行發(fā)展房貸將面臨比以前更高的撥備需求、占用更多資本金,從而提高商業(yè)銀行違規(guī)放貸的威懾力。
  央行嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策的目的是緩解投機(jī)者借用金融杠桿炒作。然而,房市的投機(jī)根源于當(dāng)前房市較高的交易成本。住房之于購買者的個(gè)人效應(yīng)具有不同的度量維度,無法度量個(gè)人效用不可避免地抬高了交易成本。當(dāng)前過度強(qiáng)調(diào)供需狀況,客觀上不利于市場(chǎng)有效度量自住與投資需求的個(gè)人效用,從而導(dǎo)致了投機(jī)者借助單純供需關(guān)系的投機(jī)炒作。事實(shí)上,把房價(jià)拴在單維度的供需狀態(tài)下,使得自居和投資需求者無法度量住房對(duì)個(gè)人效應(yīng)意味著什么,導(dǎo)致了非理性的自居和投資需求——當(dāng)前市場(chǎng)上不同的需求者的購買行為,更多地是源于房價(jià)的持續(xù)上漲,而非住房之于個(gè)人效應(yīng)的滿足程度。同時(shí),當(dāng)前的房市投機(jī)恰恰與適度寬松貨幣政策有關(guān)。因此,既通過差別房貸遏制投機(jī),又維持低利率和寬松貨幣流動(dòng)性政策,本身就存在明顯的矛盾性。
  可見,矯正當(dāng)前房市的過度炒作行為,亟待適度調(diào)整當(dāng)前低利率政策;并同時(shí)引導(dǎo)供需雙方理性度量住房之于個(gè)人效應(yīng)的滿足,避免單純的供需狀況誤導(dǎo)住房消費(fèi)者陷入基于房價(jià)的購買決策陷阱之中。
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