多部委再擊樓市一掌
    2009-12-24    作者:孫維晨    來源:國際金融報(bào)

    在經(jīng)歷“土地出讓金”等相關(guān)遏制地產(chǎn)泡沫新政之后,12月23日,財(cái)政部、國稅總局和國土資源部再一次打出“連環(huán)掌”,以明示決策層整治樓市的決心。

  新稅奈何樓市?

  12月23日,財(cái)政部、國稅總局下發(fā)正式通知:自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
  理論上,這本是一項(xiàng)打壓房價(jià)的措施,但是有分析人士認(rèn)為,此舉對市場的影響非常有限。
  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,營業(yè)稅優(yōu)惠政策如期取消,并繼續(xù)執(zhí)行差額征稅、仍對普通住房與非普通住房進(jìn)行稅額上的區(qū)分,這些都在市場預(yù)料之中。受此政策影響最大的將是購買了3-5年的房源。不過,在差額稅征收過程中,一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)往往可以通過做低差價(jià)進(jìn)行避稅,從而大大降低稅額,導(dǎo)致政策影響有限。
  美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,對于非普通住房來說,征收標(biāo)準(zhǔn)相較普通住房要更加嚴(yán)格。購買超過5年(含5年)的,仍需征收差額營業(yè)稅,“這說明政策對投資性購房打壓力度加大”。但由于這部分房源總價(jià)過高,占比較小,對市場影響也不會很大。

  就讓你囤不起

  同日,國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會,指出目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約一萬公頃,下一步將采取措施監(jiān)督土地使用情況,防止產(chǎn)生新的閑置土地,促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。
  對于已閑置滿一年未超過兩年的,要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,堅(jiān)決無償收回,重新安排使用。
  以廣州剛剛出讓的“亞運(yùn)城”項(xiàng)目為例,如果閑置一年,就將被征收255億元地價(jià)的20%,也就是51億元作為閑置費(fèi)。業(yè)界專家指出,新政大大提高了開發(fā)商的囤地成本,如果嚴(yán)格執(zhí)行,將對囤地和“地王”現(xiàn)象起到抑制作用。
  中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜在接受媒體采訪時(shí)說:“如果按照現(xiàn)行的土地限制處理政策,開發(fā)商的囤地成本太低了!秉S韜說,新規(guī)中的閑置滿兩年即無償收回若能嚴(yán)格執(zhí)行,確實(shí)能在很大程度上解決開發(fā)商囤地的問題。不過,就目前的狀況顯示,土地閑置年限并沒有上限,開發(fā)商可以選擇在兩年后被政府收回,也可以選擇繳納滯納金繼續(xù)囤地。而在大部分情況下,開發(fā)商都會選擇繳納滯納金,致使囤地現(xiàn)象愈演愈烈。
  這次國土資源部還掛牌督辦了18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地,主要分布在北京、上海、浙江、山東、福建、湖南、廣西、吉林、寧夏9個(gè)省市區(qū)。其中,閑置超過兩年的有7宗。

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