價滯量跌 北京房價“橫盤整理”
    2008-06-17    作者:韓曉東 高健    來源:中國證券報

  如今北京的房地產(chǎn)市場似乎進(jìn)入了“價滯量跌”的整理階段。
  記者日前走訪北京一些樓盤發(fā)現(xiàn),剔除各種明折和暗折因素后,北京房價基本處于“停滯”狀態(tài),而且一些項目出現(xiàn)推遲開盤的“捂盤”現(xiàn)象。專家認(rèn)為,北京樓市的這種調(diào)整將持續(xù)一段時間,調(diào)整時間和力度不僅受奧運(yùn)因素影響,還要看貨幣政策和宏觀調(diào)控的具體情況。

房價上漲乏力

  根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù),5月北京房價環(huán)比上漲0.4%,4月環(huán)比上漲0.2%,而1-3月環(huán)比漲幅分別達(dá)到0.7%、0.5%和1.0%。從數(shù)字上來看,不同于深圳等城市的房價已經(jīng)明顯調(diào)整,北京房價依然在緩慢地上漲。但顯然,進(jìn)入二季度北京房價增速進(jìn)一步放慢,加上促銷折扣等未被統(tǒng)計考慮的因素,北京房價基本處于停滯狀態(tài)。
  中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示,雖然從統(tǒng)計數(shù)字上看,北京房價體現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢,但值得關(guān)注的是,由于市場觀望情緒濃重,不少新開樓盤調(diào)低了開盤價格,這部分價格變動并未體現(xiàn)在統(tǒng)計中。
  樓盤花樣眾多的打折促銷活動也通常不反映在統(tǒng)計數(shù)字中。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比,如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房價折扣,贈送物業(yè)費(fèi)、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段。東四環(huán)百子灣區(qū)域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節(jié)日特價房,正常均價是15000元,目前這種“特價房”依然在售;朝陽區(qū)尚未開盤的奧東18號初步定價28000元/平方米,該項目如果在開盤前進(jìn)行意向簽約,會得到25000元/平方米的優(yōu)惠價格;6月1日開盤的豐臺區(qū)六里橋區(qū)域的保利百合花園,推出了辦理銀行卡可以得到房價優(yōu)惠2萬元的促銷活動。
  采取直接降價的樓盤也有一些。位于西南三環(huán)的萬年花城,去年秋天3期開盤后,該樓盤價格今年初一度上漲至均價17000元。今年4月20日推出了4期,地理位置更靠近三環(huán),均價卻回落到了15000元,部分戶型價格更下調(diào)到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開盤均價15500元/平方米,目前已經(jīng)售出三分之二,剩下的均價在14500元左右。
  不過,并不是所有的樓盤都采取降價或折扣的措施。據(jù)記者了解,去年下半年之后開盤的樓盤,為了加快回籠資金,大多采取降價或打折的措施,并且幅度較大。而之前開盤的樓盤,大多已經(jīng)銷售了大部分房子,房價變動幅度不大。如中關(guān)村區(qū)域的悅園去年5月開盤價格是20000元起價,目前漲到了25800元,該樓盤已經(jīng)銷售大半,并無其他折扣措施。

“捂盤商”擔(dān)憂成交量

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少原定5、6月開盤的樓盤,如西海國際、德勝佳苑、華潤置地廣安門項目都推遲了開盤時間,推遲的原因主要有未拿到銷售許可證、未如期完工等。
  業(yè)內(nèi)人士分析,除了客觀原因外,確實存在一些推遲開盤的現(xiàn)象。如目前規(guī)定領(lǐng)取銷售許可證三日內(nèi)須開盤,一些開發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時間為由延期開盤。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤,主要是對于市場成交量的擔(dān)憂,想等到將來市場回暖再推出樓盤。
  事實上,進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的5月,北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升。李文杰介紹,一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴(yán)重,跌幅達(dá)到70%,但是二季度開始緩慢回升,成交量大概相當(dāng)于去年的一半。招商證券的報告則顯示,5月份,北京一手住宅成交99.5萬平方米,環(huán)比上漲33.0%。
  盡管如此,不少開發(fā)商對目前的情形難言樂觀。一方面,5月原本屬于銷售旺季,一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面,受上年末土地供應(yīng)量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響,北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面,原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉(zhuǎn)。
  “如果真存在捂盤現(xiàn)象,那是因為開發(fā)商的判斷出現(xiàn)了問題,開發(fā)商今后可能蒙受更大的損失! 中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。
  李文杰認(rèn)為,開發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過剩轉(zhuǎn)為資金短缺,這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。不少大的開發(fā)商如萬科、SOHO中國近來已經(jīng)加快了收購步伐。

漲跌預(yù)期不一致

  經(jīng)歷了年初時的“價漲量跌”,對于如今的“價滯量跌”,人們不禁會問,北京樓市未來是否會出現(xiàn)“量價齊跌”的情況?
  此前高盛發(fā)布報告認(rèn)為,北京房價未來有可能出現(xiàn)10%-15%的跌幅。對此,在保利百合花園看房的王陽先生說:“北京是首都,各類人群的購房需求還是比較旺盛的。我個人不認(rèn)為北京房價會經(jīng)歷一個急跌的過程,如果房價比現(xiàn)在低5%,我就會立刻考慮買房。”
  殷劍峰認(rèn)為:“今年可能是北京樓市的一個拐點。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩,一些前幾年非理性上漲的區(qū)域,甚至?xí)霈F(xiàn)絕對價格下降。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運(yùn)預(yù)期之后的下半年更加明顯地體現(xiàn)出來,唯一的疑問在于放緩和下降的程度會有多大!
  李文杰則表示:“目前可以說最壞的時候已經(jīng)過去。從北京近來成交量抬頭,到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價格小幅回暖,都體現(xiàn)了這個跡象! 他預(yù)計,北京房價漲幅放緩趨勢仍會延續(xù),大幅放量的可能性很小,但絕對價格下跌的可能性在減小。

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