政策持續(xù)收緊 房企資金或?qū)⒏婕?/td>
透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)(一)
    2010-05-17    作者:記者 劉振冬 王濤/北京報(bào)道    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下,今年年底房企將面臨巨大資金壓力,一些房企將會(huì)出局

  編者按:今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,尤其是“新國(guó)十條”公布后各城市將陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則;同時(shí),有關(guān)房產(chǎn)稅等方面政策出臺(tái)的預(yù)期日益升溫。樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。
  在這種背景下,開(kāi)發(fā)商的資金鏈到底能扛多久、房地產(chǎn)價(jià)格的下跌會(huì)否造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)“崩盤(pán)”、調(diào)控過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。本報(bào)從今天起辟專(zhuān)欄“透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)”解答這些熱點(diǎn)問(wèn)題。

  繼恒大之后,萬(wàn)科16日開(kāi)始執(zhí)行降價(jià)策略。雖然此前恒大地產(chǎn)的降價(jià)曾被指作秀,但不可否認(rèn),隨著政策的持續(xù)收緊,房地產(chǎn)商的資金來(lái)源再一次萎縮。根據(jù)WIND的數(shù)據(jù),分析房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成,1至4月份有4,552.32億元資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)信貸,同比增長(zhǎng)39.90%,這一數(shù)據(jù)明顯低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),下半年房地產(chǎn)業(yè)資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面。
  房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的局面在上市公司的一季報(bào)中也反映明顯。據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)顯示,一季度末,上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率67.13%。而且,雖然房地產(chǎn)行業(yè)去年有一波大行情,但在這一年中上市房企的債務(wù)水平卻在不斷提高,2009年底資產(chǎn)負(fù)債率65.74%,2009年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率65.09%,2009年年中資產(chǎn)負(fù)債率64.53%,2009年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率64.10%。而且,一季度,上市房企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-391.28億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/負(fù)債為-0.06。
  在資金面不斷收緊的情況下,個(gè)別企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)。5月6日,恒大地產(chǎn)率先宣布在全國(guó)實(shí)行8.5折促銷(xiāo),打破了絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商集體觀望的僵局,似乎也進(jìn)一步印證了此輪調(diào)控之下房企資金鏈漸趨緊張的傳聞。不過(guò),恒大地產(chǎn)最近發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示,今年前4月該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額121.3億元,同比增長(zhǎng)120.3%,合約面積189.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)60.4%;截至今年4月底,其現(xiàn)金余額達(dá)港幣209.9億元!
  “雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額數(shù)據(jù)還行,但據(jù)我所知它在國(guó)內(nèi)的資金鏈已經(jīng)很緊,前段時(shí)間還曾經(jīng)高息借款,再賣(mài)不動(dòng)房的話(huà),就必須采取降價(jià)來(lái)快速周轉(zhuǎn)。這也可能和恒大在香港募集的資金短期內(nèi)難以匯回國(guó)內(nèi)有關(guān),外匯局對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度很謹(jǐn)慎!蹦成鲜蟹科蟮呢(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō),他甚至預(yù)測(cè):“如果降價(jià)不能達(dá)到預(yù)期的話(huà),恒大地產(chǎn)的資金鏈有可能斷裂!
  其實(shí),不只是恒大地產(chǎn),金地、保利等知名房地產(chǎn)企業(yè)也不見(jiàn)得“高枕無(wú)憂(yōu)”。一季報(bào)顯示,金地集團(tuán)“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-34.05億元,保利地產(chǎn)為“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-150.16億元,萬(wàn)科“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-68億元。業(yè)內(nèi)人士指出,雖然這并不意味著資金鏈有問(wèn)題,但要良性發(fā)展,就需要銷(xiāo)售回款和融資的支撐。
  此外,數(shù)據(jù)還顯示,2009年86家上市房企中,有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%,46家在70%以上!柏(fù)債高就需要高速周轉(zhuǎn)帶來(lái)毛利。一旦周轉(zhuǎn)率降下來(lái),危險(xiǎn)性無(wú)疑會(huì)大大增加!鄙鲜鲐(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō)。目前開(kāi)發(fā)商可能還不差錢(qián),但隨著時(shí)間的推移,尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話(huà),開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會(huì)受到影響。絕大多數(shù)上市房企今年年底都將面臨巨大的資金壓力,而那些實(shí)力稍遜一籌的小規(guī)模民營(yíng)企業(yè)的處境將更加艱難。
  分析人士指出,銷(xiāo)售量下跌將是影響房企資金量的主要原因之一。4月中旬,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,隨后,青島、北京、深圳等地紛紛公布落實(shí)樓市調(diào)控新政的細(xì)則。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率為22.8%,環(huán)比3月,整體銷(xiāo)售率下降了18.6個(gè)百分點(diǎn)。其中銷(xiāo)售率大于50%的項(xiàng)目?jī)H7個(gè),相比3月份下降了53.3%。
  “成交量的大幅下滑必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款周期拉長(zhǎng),如果這種成交形勢(shì)一直持續(xù),像我們這樣的公司8、9月份就可能挺不住了!焙贾菀幻駹I(yíng)房企財(cái)務(wù)人員表示。
  從整個(gè)行業(yè)看,信貸收緊更是導(dǎo)致資金鏈緊張的因素之一。5月10日,央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率。此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升,部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策,包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且,最近又有消息稱(chēng),監(jiān)管部門(mén)已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),部分股份制銀行已要求開(kāi)發(fā)貸上浮20%,針對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右。
  “銀行收縮信貸,便會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè),加上銷(xiāo)售情況的急轉(zhuǎn)直下,中小型房企下半年會(huì)很難受的!绷硪晃恢行头科蟮呢(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō),現(xiàn)在基本上是拿不到開(kāi)發(fā)貸了,要求土地質(zhì)押不算,公司必須還要有50%的自有資金,只能靠現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠支撐。
  考慮到銀行借貸無(wú)門(mén),許多房企又重新考慮借道信托融資。但是,信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行,在2008年房地產(chǎn)信托貸款大發(fā)展的一年,房企借道信托的融資成本普遍達(dá)到年利20%,甚至有家大型信托公司的一個(gè)房地產(chǎn)信托貸款項(xiàng)目的融資成本創(chuàng)紀(jì)錄地到了30%。而且,今年房地產(chǎn)信托的情形和2008年上半年完全大變樣,融資門(mén)檻越來(lái)越高,同樣硬性要求土地4折質(zhì)押,50%自有資本。近期還不時(shí)傳出監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)信托貸款監(jiān)管的消息。
  在信貸融資渠道收緊的同時(shí),國(guó)土部和證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的再融資計(jì)劃也顯得極為謹(jǐn)慎,至今未通過(guò)任何再融資計(jì)劃。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),目前申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的上市地產(chǎn)公司共44家,其中包括萬(wàn)科高達(dá)112億元的股權(quán)融資計(jì)劃、保利96億擴(kuò)股融資、金地48億元的定向增發(fā),44家上市房企擬募集資金合計(jì)超過(guò)千億元。房地產(chǎn)界知名人士財(cái)經(jīng)評(píng)論者杜猛認(rèn)為,在目前較為敏感的時(shí)期,相關(guān)部門(mén)可能會(huì)更加審慎地考慮上市房企股權(quán)再融資計(jì)劃,短期內(nèi)不太可能大規(guī)模批復(fù)。
  招商地產(chǎn)不久前亦發(fā)布公告,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響,公司股價(jià)大幅下調(diào)跌破增發(fā)價(jià)格,公司董事會(huì)擬同意撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案。事實(shí)上,受政策調(diào)控的影響,包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市公司股價(jià)已跌破增發(fā)價(jià)格。
  在借貸無(wú)門(mén)、增發(fā)無(wú)路的困境中,一些開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始琢磨海外發(fā)債。碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂(lè)等多家H股上市的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)先后宣布海外發(fā)債,籌資金額總計(jì)約20億美元。但此舉代價(jià)高昂,從各家地產(chǎn)商發(fā)債的利率來(lái)看,碧桂園債券利率11.25%,恒大地產(chǎn)13%,雅居樂(lè)利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%-9%,佳兆業(yè)最高,達(dá)到13.5%。
  在如此肅殺的調(diào)控和萎靡的成交量之下,普遍認(rèn)為,分化不可避免,一批房企將不可避免地面臨出局。“這必然是一個(gè)重新洗牌的過(guò)程,資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題,企業(yè)就需要對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行整合,隨之更多的并購(gòu)將應(yīng)運(yùn)而生!蹦乘拇笞(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所一位合伙人說(shuō)。
  其實(shí),并購(gòu)已呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,新政發(fā)布后,僅從4月14日至5月7日的半個(gè)多月時(shí)間內(nèi),A股市場(chǎng)上市公司涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的并購(gòu)事件已達(dá)69個(gè),其中已經(jīng)完成交易和正在進(jìn)行中的披露金額高達(dá)108億元人民幣。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè),從第三季度開(kāi)始,洗牌將進(jìn)一步加劇,整個(gè)行業(yè)也將發(fā)生更激烈的震蕩!皩脮r(shí),這些實(shí)力較弱的民營(yíng)房企手中的土地資源、房產(chǎn)資源必然會(huì)向?qū)嵙^強(qiáng)的企業(yè)集中,而最大的贏家很可能是資金相對(duì)雄厚的國(guó)企!鄙鲜龊匣锶苏f(shuō)。

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