■流通·困局與裂變（中）
今年以來，我國多個(gè)城市出現(xiàn)了超市、百貨“關(guān)店”現(xiàn)象，而物業(yè)租金過高是其中的一個(gè)重要原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)房屋租賃期限一般為10年，租賃期滿后，大批無力承受續(xù)租期租金飛漲的商業(yè)企業(yè)可能陷入“關(guān)店潮”。與此并存的是，因住宅地產(chǎn)調(diào)控后投資轉(zhuǎn)向等原因，商業(yè)地產(chǎn)投資已出現(xiàn)“泡沫化”傾向。
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趙乃育/繪 |
房租飆漲“壓垮”零售商
此前，沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是我國近期零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的最主要原因。
今年5月底，連續(xù)經(jīng)營10年的樂購上海鎮(zhèn)寧店因?yàn)樽赓U合同到期而正式關(guān)閉，其在上海市中心另一家賣場因物業(yè)改建以及租約到期等原因，也可能于今年8月關(guān)閉。
記者了解到，樂購上海鎮(zhèn)寧店10年前以每年52萬元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但現(xiàn)在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍，加上人工成本節(jié)節(jié)攀升，樂購選擇將該網(wǎng)點(diǎn)關(guān)閉。
上海華聯(lián)吉買盛副總經(jīng)理王幼告訴記者，吉買盛大批店面今年租約到期，租金價(jià)格至少翻了一倍以上，部分網(wǎng)點(diǎn)如果無力承受漲價(jià)只能關(guān)門。
上海市流通經(jīng)濟(jì)研究所所長汪亮說：“大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場開放至今，零售業(yè)擴(kuò)張已持續(xù)接近10年，正逢不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約到期。由于房價(jià)帶動(dòng)租金快速上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此全國各城市都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。”
中國連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)分析也顯示，2002年-2005年是連鎖企業(yè)開店最快時(shí)期，相當(dāng)部分門店租期10年，最近兩年集中續(xù)租，租金將會(huì)成倍增長。
“租金成本上升已成為超市經(jīng)營最大的負(fù)擔(dān)，租金漲幅與零售額增長完全不成正比，永輝在福州已經(jīng)有兩三個(gè)門店因?yàn)樽饨鹛叨黄汝P(guān)閉。”福建永輝超市副總裁翁海輝對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，永輝超市是2001年開始發(fā)展的，合同租期都是10年，當(dāng)時(shí)基本上每平方米租金為30元-35元，然后在此基礎(chǔ)上3年遞增或每年遞增。這兩年合同集中到期，如要續(xù)租，價(jià)格漲到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。
商業(yè)利潤幾乎被“吃空”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷上漲的租金侵蝕了零售商業(yè)利潤，導(dǎo)致零售業(yè)競爭力萎縮，成為未大先衰的“小老頭”。
克爾瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總監(jiān)浦祖健告訴記者，目前上海市中心的大賣場租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統(tǒng)的百貨和商場超市日子越來越難過。在西安、長春、濟(jì)南等城市大多數(shù)蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價(jià)往往比批發(fā)價(jià)“倍增”的重要誘因。
蘇寧云商副董事長孫為民表示，蘇寧從2000年開始搞連鎖，初期租金占銷售額的比例是1.5%，現(xiàn)在租金占銷售額的比重達(dá)到5%，提高了3倍多，是企業(yè)最不穩(wěn)定、增幅最快的成本。
記者了解到，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)租金快速上升，大量大型百貨集團(tuán)放棄經(jīng)營商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過與供應(yīng)商聯(lián)營或直接出租店內(nèi)攤位的方式經(jīng)營獲利。
香港利豐集團(tuán)董事趙麗娟說對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者：“為什么內(nèi)地出不了控制力強(qiáng)、有品牌的零售商？因?yàn)樽隽闶劾麧櫶。急桓叻孔狻浴袅�。成熟的渠道商要了解用戶需求，幫助工廠生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，并且培育、引導(dǎo)消費(fèi)者需求。而現(xiàn)在所謂的渠道商大都是‘地產(chǎn)商’，靠收租過日子。”
商務(wù)部市場建設(shè)司2011年調(diào)查顯示，全國大型零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、面積均比2010年增加，但單位面積營業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不同程度存在盲目投資、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問題，導(dǎo)致經(jīng)營效率降低、競爭無序，并引發(fā)黃金地段車輛擁堵等社會(huì)問題。
商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫化
商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營空間，另一方面也導(dǎo)致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。記者采訪了解到，部分大中城市中心區(qū)商業(yè)設(shè)施過剩，商貿(mào)企業(yè)出現(xiàn)“招商難”，中低收入階層則被擠壓出商場消費(fèi)圈。
專家指出，發(fā)達(dá)國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。據(jù)國際咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕2012年調(diào)查，全球在建購物中心規(guī)模排名前十的城市，中國占了8個(gè)。成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目就已突破100個(gè)，計(jì)劃新建的面積還有1000萬平方米以上。
記者在陜西、山東等地看到，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動(dòng)，也使一些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場動(dòng)輒占地上千畝、甚至數(shù)千畝，將本該成為基礎(chǔ)設(shè)施的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)異化為地產(chǎn)項(xiàng)目。
浦祖健等專家認(rèn)為，除了住宅地產(chǎn)調(diào)控后的投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)熱背后還有政績工程的推波助瀾�！安磺笊虡I(yè)營利，但求房價(jià)看漲”的畸形商業(yè)發(fā)展模式可能會(huì)讓大型商業(yè)設(shè)施供給過剩，步入“空城季”。
“高房租不僅擠壓了零售業(yè)利潤，也逼退了大量物美價(jià)廉的產(chǎn)品，損害了消費(fèi)者利益，與我國促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的政策導(dǎo)向背道而馳。”上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，“一些主要經(jīng)營中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區(qū)的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費(fèi)群體逐漸地被大型商場與購物中心排除在外，商場陷入顧客逐漸減少、商品不打折就少有人買的尷尬境地，進(jìn)入惡性循環(huán)。”
汪亮等表示，我們當(dāng)初認(rèn)為商業(yè)市場化就是政府什么都不管，實(shí)際上商業(yè)設(shè)施事關(guān)民生，需要網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和必要的政府調(diào)控。過去我們市場化放得太開，部分區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)分布過密、競爭過度，租金又居高不下。在國外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。我國亟待根據(jù)新的市場形勢，研究出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。
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